C’est l’histoire d’un aveuglement collectif qui a donné naissance à l’une des plus graves crises que le marché français de l’immobilier ait jamais connues. Les années 1980 sont marquées par une vraie euphorie dans le secteur – sur le segment des bureaux comme sur celui des logements.

« Spéculation trop forte, hausse des valeurs excessive, anticipation déraisonnable, recours disproportionné au crédit et surproduction »… rapportent « Les Echos » : tous les ingrédients du krach sont là.

Pourtant, à la veille de la catastrophe, les professionnels du secteur sont encore « au bord de l’extase ». Quand, en 1990, les premiers signaux d’alertes se font sentir, puis, qu’en 1991, le retournement du marché s’opère, le réveil est brutal.

Trafic de promesses de ventes

« La crise a frappé d’abord et surtout Paris et sa région, puis d’autres grandes villes et quelques spots touristiques. C’est un point différenciant par rapport à la crise actuelle, qui affecte la totalité du territoire », rapporte Henry Buzy-Cazaux. Cette année-là, il venait d’être nommé délégué général de la Fnaim, la Fédération nationale des agents immobiliers.

Le coup de frein à l’activité a été « d’une très grande soudaineté, raconte-t-il. Certains ont avancé une raison hexogène : la guerre du Golfe. Mais la réalité, c’est que les arbres étaient en train de monter jusqu’au ciel », poursuit-il.

« Durant les années précédentes, les prix en région parisienne grimpaient de 20 % par an, on était sur une bulle spéculative », confirme Loïc Cantin, l’actuel patron de la Fnaim, qui à l’époque, dirigeait depuis dix ans une agence immobilière à Nantes.

Entre 1987 et 1989, sur le marché des logements anciens, la Chambre des notaires de Paris a constaté un volume annuel moyen compris entre 35.000 et 40.000 transactions. En 1992, le nombre de ventes est tombé au-dessous des 24.000. En un an, les prix ont chuté de plus de 11 %.

« Nous avons connu des périodes sombres. Nous sommes restés six mois sans que la ville de Nantes enregistre une seule vente. Le marché était paralysé », se remémore Loïc Cantin. Les promoteurs, eux, se retrouvent avec des stocks importants de logements invendus sur les bras.

La situation est encore plus critique sur le marché des bureaux, où le parc a gonflé de 50 % en six ans – de 1985 à 1991 – en région parisienne.

« Les grands paquebots lancés dans le Triangle d’or de la capitale par des opérateurs tablant sur des prix supérieurs à 100.000 francs le mètre carré, sont devenus des océans de pertes », écrivent alors « Les Echos » . « Loin d’atteindre ces sommets, les prix ont chuté de 20 % à 30 %, entraînant dans leur sillage les loyers. » Et provoquant la désertion des investisseurs.

Immeubles bradés

« Il y a eu des immeubles de bureaux vides, qui n’ont jamais connu de locataires et ont été bradés. On a vu arriver des fonds vautours qui ont acheté ces bâtiments. La France s’est séparée à ce moment-là d’une partie de son patrimoine », rappelle Loïc Cantin.

La crise immobilière va bientôt ébranler le système bancaire. Et pour cause : « Les banques ont financé des mécanismes pervers – des projets de promotion immobilière fous, déconnectés de la demande – et soutenu par des marchands de biens non pas rénovateurs, mais qui achetaient des immeubles entiers dans le coeur de Paris ou des capitales régionales, et vendaient les promesses de vente », raconte Henry Buzy-Cazaux.

« Cette pratique est aujourd’hui interdite, mais c’est ce qui explique que les marchands de biens ont gardé une mauvaise image. A l’époque, vous ne sortiez pas d’argent, vous ne faisiez rien et vous preniez 100.000, 200.000, 300.000 francs ou plus », raconte Michel Yaouanc, alors administrateur de biens à Nantes et depuis peu marchand de biens – mais avec le souci de les faire monter en gamme – aménageur et promoteur. Pas étonnant que le filon ait attiré du monde… « Il y a eu des abus, jusqu’au jour où tout s’est écroulé », se souvient-il.

En fait, « toute la profession a péché. Les banquiers. Les notaires. Les agents immobiliers qui ont surfé sur la vague et ont favorisé l’envolée des prix. C’était de la folie. Certains responsables ont basculé dans l’irresponsabilité », poursuit Henry Buzy-Cazaux. Une vraie partie de Monopoly.

Pertes massives pour les banques

Lorsque le marché se retourne, l’ampleur des impayés et la décote des actifs immobiliers saisis font boire le bouillon aux banques. « L’heure des comptes a sonné », résume Loïc Cantin – qui rappelle qu’il faudra ensuite deux ou trois ans avant que le marché ne puisse redémarrer, car les banques ont coupé le robinet du crédit.

Fin 1992, les pertes potentielles des banques liées à l’immobilier sont évaluées entre 45 et 70 milliards de francs, indiquent nos archives. Il faut dire que, de 1988 à 1991, leurs engagements dans le secteur ont plus que triplé, pour passer de 65 à 204,5 milliards.

Les plus touchés sont les établissements spécialisés ou très exposés à l’immobilier, à l’image du Crédit Lyonnais – qui va devoir créer une structure de défaisance pour se débarrasser de ses créances douteuses pas toutes, loin de là, liées à l’immobilier. Du Comptoir des Entrepreneurs, qui frôle la faillite. Ou de La Hénin – filiale de La Compagnie de Suez -, présidée à l’époque par Philippe Pontet, ancien membre du cabinet de Valéry Giscard d’Estaing lorsqu’il était ministre des Finances.

D’autres figures majeures émergent dans ce mauvais film. C’est le cas de Christian Pellerin, surnommé « le roi de La Défense » pour avoir largement contribué au développement du quartier d’affaires, et que la crise des années 1990 va mettre sur la paille. Son empire sera sauvé in extremis, mais moyennant une restructuration… de plus de 2 milliards de francs.

La fin du « wonder boy » de l’immobilier

Avant la bascule, un autre homme fait régulièrement la une des magazines : il s’agit du jeune marchand de biens Pascal Jeandet, parti de rien, sans diplôme, et devenu milliardaire en un temps record. Le « wonder boy » de l’immobilier – ou même « Le Donald Trump français », comme le surnomme alors le « Nouvel Observateur » – avait l’art de flairer les bonnes affaires. « Il réussit un jour à se faire 400.000 francs sur un simple coup de fil », rapporte l’hebdomadaire.

« En 1988, il était propriétaire de 252 immeubles à Paris. Il avait fait graver ses initiales à l’or fin au fond de sa piscine dans sa villa d’Ibiza. Il faisait des fêtes fastueuses », raconte Henry Buzy-Cazaux. Son groupe sera liquidé fin 1992 avec un passif d’environ 800 millions de francs.

Dans une vidéo d’archive , tournée en mai de la même année, justement à Ibiza, Pascal Jeandet témoignait : « J’ai appliqué des méthodes financières totalement d’avant-garde à un marché très primaire. Un tas de pierre. J’ai compris qu’on pouvait acheter sans payer – ou en tout cas promettre d’acquérir […]. J’ai gagné au loto par ce système que j’ai inventé. » Tombé, selon ses termes, dans une « ruine dorée » (il jouissait toujours de sa somptueuse maison des Baléares), il mourra prématurément deux ans plus tard . Maladie ? Suicide ? Sa famille n’a pas souhaité indiquer la cause de son décès.

Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.