Dans le cadre de la campagne des législatives, le Premier ministre Gabriel Attal a proposé une exonération d’une partie des frais de notaire pour les primo-accédants de la classe moyenne qui achètent des biens immobiliers de moins de 250 000 €, afin de les aider à réaliser leur première acquisition, évoquant « un gain de pouvoir d’achat de 15 000 € pour les classes moyennes. »
Dans un marché immobilier qui tourne au ralenti, tant en volumes qu’en termes de prix, et dans un contexte de crise du logement, cette mesure pourrait-elle débloquer les ventes ? Éléments de réponse.
Une demande des primo-accédants qui se maintient
En termes de volumes de ventes, le marché 2024 semble avoir retrouvé quelques couleurs avec, parmi les demandes, 43 % provenant de primo-accédants, contre 41 % en 2023, selon les données de la start-up Gabby, spécialisée dans la gestion de données pour les agences immobilières.
Mais l’annonce de la dissolution de l’Assemblée nationale a engendré une baisse des demandes de – 20 points de la part des primo-accédants.
Si la baisse est forte, elle est cependant à relativiser en raison de la saisonnalité du marché : l’an passé, elle atteignait – 10 points sur la même période.
Des négociations de prix dans la moyenne
Les primo-accédants ont-ils plus de mal que les autres acquéreurs à s’aligner sur les prix demandés ? Pas forcément, indique l’Index des prix Gapi, proposé par Enchères Immo, plateforme permettant de commercialiser des biens immobiliers en vente interactive.
Elle observe que l’écart entre le prix espéré par les vendeurs et celui proposé par les acheteurs de biens à moins de 250 000 € s’établit à 7 % au mois de mai 2024, soit un écart identique au reste du marché.
Un bon signe
Pour Louis du Clary, cofondateur d’Enchères Immo, cet écart qui se stabilise depuis quelques mois est plutôt un bon signe : il signifie que les acheteurs et les vendeurs peuvent à nouveau s’entendre, moyennant une légère négociation.
Ce qui n’était pas le cas l’an passé où l’écart atteignait 10 % en moyenne sur le second semestre.
Des frais de notaire équivalents à la marge de négociation
Les frais de notaire, qui représentent environ 7 % du prix de vente dans l’ancien, correspondent à l’écart de prix qui subsiste entre ce que propose les vendeurs et ce que propose les acquéreurs.
« On pourrait donc imaginer qu’à court terme, la mesure pourrait permettre aux vendeurs de vendre au prix qu’ils attendent et aux acquéreurs de récupérer le différentiel via l’exonération », souligne Louis du Clary. « Un concept qui peut sembler gagnant-gagnant, voire qui peut débloquer le marché des premières acquisitions. »
Un effet d’aubaine pour les vendeurs
La mesure « risque surtout d’être intégrée très rapidement dans les prix de vente, ce qui n’est pas l’objectif initial », remarque Louis du Clary d’Enchères Immo.
En effet, à mesure que le temps va passer, les vendeurs vont considérer le prix de vente comme le prix du marché, alors qu’il sera indirectement gonflé par l’exonération.
Cette entrée au jeu de l’offre et de la demande risquerait donc de faire augmenter artificiellement les prix, au lieu d’encourager la négociation et les ventes au juste prix du marché.
Selon lui, il s’agit d’« un pansement et non une réponse à long terme. »
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.