Aucun plafond pour bénéficier des 3 % de droits d’enregistrement en Wallonie ? « Je ne mettrais pas ma main au feu »

Pour autant, on ne peut pas dire que ce soit l’effervescence, pour le moment, sur le marché immobilier wallon. Notamment parce que certaines incertitudes planent encore sur les conditions d’application du taux réduit à 3 %. Explications en compagnie de professionnels du secteur, notaires et agents immobiliers.

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1. Ce que l’on sait sur le passage aux 3 % des droits d’enregistrement

Le gouvernement wallon a déjà précisé pas mal de choses à ce propos. Un, c’est bien au 1er janvier 2025 que la mesure entrera en vigueur, peut-être avec effet rétroactif si le décret n’est pas voté à temps. Deux, c’est le moment de signature de l’acte authentique (maximum 4 mois après le compromis de vente) qui sera pris en compte pour savoir si l’acheteur a droit au taux de 3 %. Trois, il faudra être domicilié/se domicilier en Wallonie mais pas nécessairement être un « primo-acquéreur » – quelqu’un qui y est déjà propriétaire pourra profiter des 3 % s’il revend dans les 3 ans le bien qu’il possède déjà. Quatre, il faudra rester au moins 3 ans dans l’habitation achetée pour avoir le taux réduit. Cinq, à partir du 1er janvier 2025, disparaîtront les avantages actuels liés à l’achat d’une habitation propre et unique en Wallonie : la réduction à 6 % des droits d’enregistrement lorsque le revenu cadastral du bien acheté est inférieur à 745 euros ; l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement (dégressif, de 5 000 euros à 2 500 euros maximum, en fonction de la valeur du bien acheté) ; et le chèque-habitat – pour des personnes aux revenus annuels inférieurs à 101 800 euros – qui consiste en un crédit d’impôt à l’IPP pendant 20 ans maximum, via des montants dégressifs (maximum de 1 520 euros/an) en fonction des revenus.

2. Le Hainaut n’est pas la Brabant wallon

On l’a dit : signer un compromis de vente aujourd’hui permettra, en principe, de bénéficier du taux de 3 % au moment de l’acte de vente, il n’y a donc plus de raison d’attendre pour les candidats-acheteurs. « Aujourd’hui, cela devrait convaincre pas mal de gens qui sont locataires, parfois depuis très longtemps, de franchir le pas et acheter », se réjouit Jean Houtart, CEO des agences immobilières Les Viviers, présentes à Bruxelles, dans le Brabant wallon, à Namur, dans le Luxembourg. Et pourtant, malgré un très léger regain d’intérêt, un certain attentisme règne encore sur le marché. Pourquoi ? Pour trois raisons, principalement.

Un, dans un premier temps, certains ont attendu que les choses s’éclaircissent, après l’annonce faite par le gouvernement wallon, en juillet. « On a senti que certains acheteurs demandaient de faire un peu traîner les actes, pour pouvoir bénéficier des 3 % ; certains actes qui auraient pu être passés d’ici à la fin de l’année ont été reportés à l’année prochaine, ce qui est logique », souligne le patron des Viviers.

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Deux, il reste quelques incertitudes sur la mesure de réduction des droits d’enregistrement à 3 % et ses conditions d’application. « Tant qu’un texte n’est pas voté et que les potentiels acheteurs n’ont pas toutes les garanties qu’ils pourront bénéficier du nouveau système, ils restent prudents », souligne Renaud Grégoire, notaire et porte-parole de la fédération du secteur. Exemple : « On ne sait pas comment sera traité l’achat scindé » (qui permet à un parent d’acheter un bien et d’en garder l’usufruit mais d’en laisser la nue-propriété à son enfant pour lui éviter de devoir payer plus tard des droits de succession, NdlR), relève notamment Emmanuel Estienne, notaire à Genappe.

Trois, toutes les provinces wallonnes ne sont pas logées à la même enseigne sur le plan immobilier. La réduction des droits d’enregistrement devrait avoir beaucoup d’impact là où les prix sont élevés, mais moins ailleurs. Pourquoi ? Jusqu’à un certain prix et un certain niveau de revenus, le système actuel – réduction à 6 %, abattement et chèque habitat – est aussi avantageux, voire plus avantageux que ne le sera le nouveau système. « Quand on veut acheter dans le nord et le centre du Brabant wallon (Lasne, Waterloo, La Hulpe…), par exemple, où les prix médians des maisons sont compris entre 420 000 et 625 000 euros et où de nombreuses maisons dépassent le million d’euros, les droits d’enregistrement à 3 % vont changer énormément la donne. Mais ce sera évidemment moins le cas dans le Hainaut, par exemple, où les prix des logements sont très modestes », remarque un agent immobilier actif dans le Brabant wallon. Aude Paternoster, notaire à Châtelet, le confirme. « Dans notre région, la plupart des biens ont un revenu cadastral peu élevé, les ventes s’opèrent très souvent avec des droits d’enregistrement à 6 % et donnent droit au chèque-habitat. Le nouveau système ne va sans doute pas donner d’impulsion particulière, à moins que certains acheteurs considèrent qu’ils ont une petite marge supplémentaire à mettre sur la table », explique-t-elle.

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« Sans plafond, plus le prix de vente sera élevé, plus le gain fiscal pour l’acheteur sera important. Est-ce cela que veut vraiment le gouvernement wallon, qui annonce souhaiter favoriser plutôt la classe moyenne ? »

3. Aucun plafond ? Ce n’est pas encore garanti.

Reste une question, et quelle question ! Tous les achats immobiliers concernés (habitation propre et unique) vont-ils totalement profiter de droits d’enregistrement à 3 %, sans qu’un plafond ne soit, in fine, décidé par le gouvernement wallon ? C’est aujourd’hui l’incertitude majeure qui plane sur la mesure. « Sans plafond, cela va coûter très cher à la Wallonie, alors que ses marges budgétaires sont inexistantes, souligne un notaire namurois. Et plus le prix de vente sera élevé, plus le gain fiscal pour l’acheteur sera important. Est-ce cela que veut vraiment faire le gouvernement wallon, qui annonce souhaiter favoriser plutôt la classe moyenne ? Et pourra-t-il se le permettre budgétairement ? Bien sûr, avec le PS au gouvernement, il y aurait eu un plafond, sans doute aux alentours de 500 000 euros, à partir duquel on aurait maintenu des droits d’enregistrement à 12,5 %. Mais qu’en sera-t-il de la part du gouvernement MR-Les Engagés, se demande cet expert, ajoutant : S’il n’y a pas de plafond, le passage aux 3 % aura surtout un impact dans le Brabant wallon – et renforcera la concurrence avec Bruxelles (ou les droits d’enregistrement restent, pour le moment, fixés à 12,5%, avec un abattement sur 200 000 euros, NdlR) et dans les grandes villes wallonnes, mais sera relativement neutre ailleurs ».

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Alors, plafond ou pas plafond ? La responsable communication d’Adrien Dolimont (MR), ministre-président wallon, répond : « À ce stade, il n’est pas question de plafond, le projet adopté en première lecture n’en prévoit aucun. Mais je ne peux pas vous garantir que ce ne sera jamais le cas. Le projet a été envoyé pour avis à une série d’instances (NdlR : Conseil de la Fiscalité et des Finances wallonnes, Conseil d’État, Cour des comptes, autres instances fédérales et régionales…) et nous attendons leurs remarques. Il serait faux de dire qu’un texte n’évolue jamais entre la première et la troisième lecture, reconnaît la responsable du cabinet Dolimont. La deuxième lecture du projet est prévue pour fin octobre, début novembre. Sur la question du plafond, à ce stade, je ne mettrais donc pas ma main au feu ».

Reste donc à attendre encore un petit peu avant que toutes les incertitudes soient levées. Et que le marché se relance clairement…


Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.