S’offrir un bien immobilier sous le soleil et payer moins d’impôts, telle est la promesse de ce dispositif de défiscalisation immobilière. Pour attirer les investisseurs et dynamiser la construction de logements neufs dans certaines zones, l’État est prêt à faire de gros efforts financiers. Notamment en Outre-mer, où il existe des dispositifs de défiscalisation spécifiques. L’un d’eux séduit particulièrement certains conseillers financiers : le Pinel Outre-mer. Vous l’aurez compris, il s’agit du pendant ultramarin de la célèbre loi Pinel. « Cela a été développé pour deux raisons, rappelle Julien Lacour, gérant du cabinet en gestion de patrimoine LCP Partners. D’une part pour soutenir l’économie locale, car l’immobilier est source de création d’emplois et, d’autre part, pour créer des habitations afin de loger des personnes dans des logements neufs, à prix maîtrisés. »
Comme c’est le cas pour le Pinel en métropole, l’une des conditions à remplir pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif est la mise en location du bien immobilier pendant une période prédéfinie. « Plus vous allez le louer longtemps, plus la défiscalisation va être importante, rappelle Julien Lacour. La réduction d’impôt représente 20% du prix de revient du bien pour une location sur six ans, 23% pour neuf ans et 25% pour douze ans, qui est la durée maximum . » Notez cependant que ces avantages fiscaux sont limités à un investissement plafond de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.La réduction d’impôt est par ailleurs limitée à deux logements par an.
Prenons l’exemple d’un contribuable qui a acquis un appartement à La Réunion pour un montant global de 300 000 euros, frais de notaire inclus, en 2024. Si celui-ci s’engage à louer son logement pour une durée de neuf ans, il pourra obtenir une réduction d’impôts de 69 000 euros, répartie sur neuf ans. Au bout de 9 ans, il pourra, s’il le souhaite, prolonger le dispositif de trois années supplémentaires. Auquel cas il bénéficiera d’une nouvelle défiscalisation de 2% du prix de revient du bien, répartie cette fois-ci sur trois ans. Ainsi, ses économies d’impôts sur douze ans atteindront 25% du montant investi, soit 75 000 euros pour un investissement de 300 000 euros.
« Depuis que le dispositif existe, il a subi quelques coups de rabot, observe notre expert. En 2022, nous étions sur une défiscalisation de 23% sur six ans, de 29% sur neuf ans et 32% sur douze ans », se rappelle Julien Lacour. À l’instar du Pinel « classique », la version Outre-mer est par ailleurs vouée à disparaître le 31 décembre 2024. Si ce dispositif permet de réaliser d’importants gains fiscaux, il permet aussi de se constituer un patrimoine immobilier et de toucher des revenus locatifs, qui seront toutefois plafonnés, selon la zone et la taille du logement.
Pour optimiser ces deux derniers points et éviter les déconvenues, il est cependant recommandé de se faire accompagner par des experts qui connaissent bien le marché immobilier local. Qui plus est si l’achat immobilier s’effectue à distance, ce qui arrive fréquemment. « Il faut se faire accompagner par des personnes qui connaissent parfaitement les mécanismes et les bons emplacements car, sinon, cela peut s’avérer très compliqué, notamment si vous souhaitez revendre un jour votre bien », insiste Julien Lacour.
Ce n’est toutefois pas l’option retenue par tous les acheteurs. « Cela va dépendre du profil de l’investisseur et de l’emplacement de son bien, explique notre expert. Il y a des gens qui comptent beaucoup sur la défiscalisation et qui vont revendre pour acheter un nouveau bien. Il y en a d’autres qui vont basculer soit en location classique, avec des loyers qui ne seront plus plafonnés ou qui vont partir sur de la location courte durée, ce qui peut très bien marcher, avec Airbnb par exemple. »
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.