Vous êtes à la recherche d’un appartement ou d’une maison à acheter dans l’ancien. Avez-vous inclus dans vos prévisions le coût des frais de notaire ? Ceux-ci peuvent s’avérer onéreux, en particulier dans l’ancien. Quels sont les frais et taxes à prendre en compte ? Comment les estimer et les calculer ? Est-il possible de les faire baisser ? Focus sur les frais de notaires dans l’ancien.
Vidéo Capital : Comment calculer les frais de notaire dans l’ancien ?
© HJBC – Frais de notaire dans l’ancien : ce que vous devez savoir
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Sommaire
Qu’est-ce qui est considéré comme logement ancien ?
Au sens du droit fiscal, un logement ancien est un bâtiment, appartement ou maison, ayant été construit depuis plus de cinq ans (article 257 du Code général des impôts). Mais l’ancienneté d’un logement est également caractérisée par la mutation du bien : ainsi, une maison ou un appartement transmis par donation, par voie de succession ou cédé dans le cadre d’une vente n’est plus un logement neuf, peu importe sa date de construction.
Qui doit payer les frais de notaire dans l’ancien ?
C’est l’acheteur aussi appelé acquéreur du bien qui doit payer les frais de notaire. Cette charge lui incombe toujours, que le logement soit neuf ou ancien. Le paiement des frais intervient au moment de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire.
Bon à savoir : attention aux offres de vente qui publient un prix net vendeur : c’est le prix exigé par le propriétaire du bien afin de concrétiser la vente de son côté. Mais ce n’est pas celui que va payer l’acheteur en bout de course. Il lui faut rajouter les frais de notaire, mais aussi les honoraires du professionnel chargé de la vente du bien.
Quels sont les frais de notaire à prévoir pour un achat immobilier dans l’ancien ?
Des frais dans l’ancien de l’ordre 7 à 8%
En tout et pour tout, le montant des frais de notaire dans l’ancien correspond à une estimation basée sur la valeur du bien, généralement de l’ordre de 7 à 8%. Il existe une différence de montant entre frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf. Ceux-ci sont habituellement de l’ordre de 2 à 3 % du prix du bien. Si l’on détaille, le calcul du montant des frais de notaire inclut différents éléments, droits, taxes et émoluments.
Les droits de mutation
À titre principal, il y a les droits de mutation. Ils représentent à eux seuls entre 5 à 6% de l’intégralité des frais. Plus importants dans l’ancien que dans le neuf, leur montant varie suivant le département de situation du bien immobilier. Il s’agit de taxes destinées à l’État ou aux collectivités territoriales. Il faut donc bien faire la différence entre la plus grande partie des frais composée des sommes que le notaire reverse au Trésor public et celles affectées à sa propre rémunération.
Émoluments du notaire (des taux variables en fonction du prix du bien)
Ensuite, il y a les émoluments du notaire. Ils correspondent à la somme perçue par le notaire en contrepartie de la réalisation de l’acte authentique de vente. Ceux-ci sont fixés suivant un barème prévu par décret (articles R.444-2 et suivants du Code de commerce, décret n°2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels du droit). En voici les différents taux :
- 3,870 % pour un bien à la valeur inférieure à 6 500 euros
- 1,596 % pour un bien dont la valeur est comprise entre 6 500 et 17 000 euros
- 1,064% pour un bien dont la valeur est comprise entre 17 000 et 60 000 euros
- 0,799% pour un bien dont la valeur est supérieure à 60 000 euros.
La somme affectée aux émoluments représente en moyenne 10% de l’intégralité des frais de notaire.
Contribution de sécurité immobilière
À côté de ces émoluments, il reste encore quelques frais divers à régler dont ceux relatifs à la publication de la vente (débours et frais de publicité). Dans ce cadre, une taxe est due au service de la publicité foncière : la contribution de sécurité immobilière. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 euros.
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Comment calculer le montant des frais de notaire d’un logement ancien ?
Calculer à partir du prix de vente du bien immobilier
Il suffit de réaliser plusieurs opérations simples à partir du prix de vente du bien immobilier en appliquant le taux d’émolument applicable à chaque tranche de prix du bien. Puis d’y ajouter un montant correspondant aux débours et frais de publication. Enfin, il ne faut pas omettre le montant des taxes et droits de mutation. On peut déterminer les taux applicables en la matière en fonction de la situation géographique du bien.
Obtenir une estimation des frais auprès d’un notaire
On peut également recourir à un notaire qui pourra établir une estimation en fonction des informations qui lui seront fournies.
Calculer les frais avec la simulation de l’Anil
L’agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) met à disposition des futurs acquéreurs un simulateur en ligne pour calculer les frais de notaire.
Il suffit d’indiquer :
- le type d’opération (achat logement ancien, neuf ou d’un terrain),
- la localisation du bien ancien,
- le département du bien ancien,
- le montant de l’achat.
À l’issue de la simulation, on obtient le détail des frais de notaire :
- Émoluments TTC du notaire,
- droits et taxes,
- émoluments de formalités et débours,
- contribution de sécurité immobilière.
Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’une maison ou d’un appartement dans l’ancien de 400 000 euros ?
Voici un exemple de calcul de frais de notaire pour l’achat d’une maison de 400 000 euros en région parisienne (Val-de-Marne – 94) :
- Montant des émoluments du Notaire : 4 311 euros
- Droits et taxes : 23 226 euros
- Débours, frais de publication (fourchette) : 1 360 euros
- Contribution de sécurité immobilière : 400 euros
Total (fourchette haute) : environ 29 298 Euros
Comment faire baisser les frais de notaire dans l’ancien ?
Il n’y a pas de miracle pour faire baisser les frais de notaire dans l’ancien, mais plusieurs options restent envisageables.
Négocier les émoluments du notaire
L’acquéreur est en droit de négocier une réduction du prix des émoluments du notaire. Ce dernier peut en effet faire un geste, notamment en cas de pluralité de ventes et d’affaires confiées à son étude. Cependant, la remise n’est possible que si le prix d’achat du bien ancien dépasse 100 000 euros et que le notaire décide d’appliquer la même réduction à l’ensemble de sa clientèle. Le taux maximal de négociation est de 20%.
Acheter un bien moins cher ou soustraire du prix de vente la valeur des meubles
Autres possibilités pour faire baisser les frais de notaire dans l’ancien, acheter un bien moins cher que prévu ou soustraire du prix de vente la valeur des meubles et de l’électroménager présents dans le logement.
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Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.