PATRIMOINE À LA LOUPE
Gérard et Laurence, retraités.
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Nous conseillons à Gérard et à Laurence d’anticiper la transmission de leurs biens et de miser sur l’assurance vie pour déshériter le fisc en toute légalité.
Gérard et Laurence rentrent d’Italie. Ils ont passé quinze jours dans les Cinque Terre, situées en Ligurie, dans le nord-ouest de la botte. Ils sont très heureux de leur séjour. Passionnés de voyages, ils partent au moins deux fois par an à l’étranger, une destination européenne et une plus lointaine.
Ils ont programmé un séjour à Montréal chez leur fils cet automne, avant sans doute la Chine en 2025, mais «c’est encore en discussion». Lorsqu’ils ne sont pas en vadrouille, ils jouent au bridge «au moins trois fois par semaine avec des amis ou lors de tournois» et s’occupent de leurs petits-enfants qui habitent à proximité de chez eux. Parisiens dans l’âme, ils aiment leur ville, son architecture, ses théâtres, ses musées.
Et ne la quitteraient pour rien au monde. Médecin ORL à la retraite, âgé de 68 ans, Gérard a exercé en libéral pendant près de quarante ans en cabinet privé et dans une clinique de son quartier. Son épouse, Laurence, infirmière de formation, qui vient de fêter ses 67 ans, s’est consacrée à l’éducation de leurs trois enfants, tous mariés et financièrement indépendants.
Elle n’a travaillé à l’extérieur du domicile conjugal que quelques années avant leur mariage. «Une vie qui me convenait parfaitement», dit-elle. Gérard nous a contactés, parce qu’il s’inquiète de la transmission de leurs biens à leurs enfants.
Ils aimeraient déshériter le fisc tout en évitant les inévitables querelles de famille. Des objectifs compréhensibles après une vie d’épargne. Pour lui apporter des réponses personnalisées, nous avons analysé leurs revenus, dépenses, actifs et dettes.
Conclusion : ils ont les moyens de leurs ambitions, mais des décisions doivent être prises sans trop tarder. Le patrimoine du couple est globalement équilibré. Sans surprise pour des seniors abonnés au Revenu depuis plus de trente ans, ils sont propriétaires de leur logement.
Un bel et spacieux appartement haussmannien dans le XVIe arrondissement de la capitale à proximité du bois de Boulogne où ils aiment se balader quand le temps le permet. Ils possèdent aussi deux biens locatifs et une résidence secondaire sur l’île d’Oléron.
Les placements financiers se composent de livrets, d’épargne logement (CEL), de portefeuilles boursiers (PEA et compte-titres ordinaire) et d’assurance vie. Comme une majorité de Français, ils ont beaucoup de liquidités (10 % des actifs) et peu d’actions (7,6 %).
Préconisation n° 1 : préférer le compte-titres ordinaire au PEA
Commençons par la gestion boursière. Elle doit être optimisée. Jusqu’ici, Gérard a privilégié le PEA, à juste titre. En effet, il lui a permis de ne payer « que » 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses dividendes et plusvalues, contre 30 % dans le cadre d’un compte-titres ordinaire (CTO).
Mais, en cas de transmission, le PEA a deux défauts : il ne peut être transmis à un descendant et, le jour du décès de son titulaire, les prélèvements sociaux sont dus sur les plus-values latentes. Alors que le décès purge les plus-values du CTO.
C’est pourquoi passé 65 ans, il convient parfois de revoir ses choix d’enveloppe fiscale, surtout si votre capital est principalement investi dans de belles valeurs de croissance qui distribuent peu de dividendes. Par ailleurs, nous invitons Gérard à davantage internationaliser ses portefeuilles boursiers.
Dans le contexte actuel de forte incertitude sur les marchés européens, nous recommandons, pour un profil équilibré, 45 % d’actions américaines. Notre lecteur reconnaît bien volontiers un prisme national («les entreprises françaises sont celles que je connais le mieux»), mais se montre sensible à nos arguments de mondialisation de ses investissements.
Préconisation n° 2 : vendre les biens locatifs très taxés
Nous l’encourageons aussi à alléger l’immobilier locatif. La pierre achetée à crédit constitue une excellente stratégie pour se constituer un patrimoine en partant de rien. Les loyers remboursent le prêt bancaire et vous vous enrichissez en dormant ou presque.
Mais lorsque les impôts augmentent trop, parce que vous n’avez plus ni intérêts d’emprunt ni travaux à déduire de vos revenus fonciers, il faut savoir en sortir. D’autant que la gestion d’un bien locatif peut s’avérer lourde et chronophage quand l’âge avance.
Enfin, l’immobilier se transmet difficilement (un appartement ou une maison ne peuvent se diviser) et est très taxé en cas de succession. Le produit de la vente de leurs deux biens locatifs achetés il y a plus de trente ans dans le cadre d’une loi de défiscalisation devrait être réinvesti dans un contrat d’assurance vie primé par Le Revenu.
L’assurance vie offre, elle, deux atouts majeurs : elle demeure hors succession (le capital va aux bénéficiaires désignés dans la clause éponyme et non à vos héritiers au sens du Code civil) et les versements effectués avant vos 70 ans sont exonérés de toutes taxes à hauteur de 152.500 euros par bénéficiaire et ne sont taxés qu’à 20 ou 31,25 % au-delà de ce plafond, contre une ponction pouvant atteindre 45 % en ligne directe. Gérard affirme vouloir suivre notre recommandation.
Préconisation n° 3 : effectuer des donations aux enfants
Dernière suggestion : consentir des dons à leurs trois enfants. Le couple peut se permettre d’en transmettre une partie de son vivant sans compromettre ses vieux jours. L’idée est de faire le plein des abattements légaux entre parents et enfants pour donner hors impôts à chacun des enfants 260.000 euros.
S’ils le souhaitent, ils peuvent donner davantage et prendre à leur charge les droits de donation, comme la législation les y autorise. Avantagées sur le plan fiscal, les donations ont aussi le mérite d’aider la nouvelle génération à s’installer dans la vie. Le couple s’inquiète des frais de notaire.
Nous le rassurons sur ce point. Le passage devant un officier ministériel est conseillé mais pas obligatoire en cas de don de sommes d’argent et / ou de titres. Gérard et Laurence remercient Le Revenu pour la qualité de ses conseils et s’engagent à nous tenir informés des décisions prises après notre rencontre.
Les leçons à tirer de cette étude de patrimoine
- Les droits de succession en ligne directe grimpent vite à 45 %, mais il est possible de réduire le montant de la douloureuse en organisant la transmission de son vivant.
- L’assurance vie demeure très avantageuse en cas de succession. Elle permet, en effet, de transmettre hors impôts 152.500 euros par bénéficiaire (primes versées avant 70 ans).
Les comptes de Gérard et de Laurence
Leurs revenus(1)
- Retraite (Gérard) : 84.144 €
- Retraite (Laurence) : 12.547 €
- Revenus locatifs : 19.500 €
- Total : 116.191 €
Leurs dépenses(1)
- Dépenses courantes : 70.658 €
- Impôt sur le revenu(2) : 18.547 €
- IFI : 7.350 €
- CSG : 2.515 €
- Impôts locaux : 3.654 €
- Total : 102.724 €
Leurs actifs
- Résidence principale : 1.800.000 €
- Résidence secondaire : 400.000 €
- Immobilier locatif : 325.000 €
- Comptes courants : 225.987 €
- Livret A : 42.548 €
- LDDS : 22.987 €
- Livret bancaire : 60.547 €
- CEL : 854 €
- Compte-titres : 42.574 €
- PEA : 225.478 €
- FCPI-FIP : 25.478 €
- Assurance vie contrat n° 1 : 328.459 €
- Assurance vie contrat n° 2 : 24.587 €
- Total : 3.524.499 €
Répartition du patrimoine
Immobilier d’habitation : 62,4 %
Placements à long terme sans risques : 10 %
Liquidités : 10 %
Immobilier locatif : 9,2 %
Actions : 7,6 %
Produits de défiscalisation : 0,8 %
(1) Données annuelles.
(2) Après réductions d’impôt.
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Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.