Succession: transmettre à moindre frais
La question de Tartoche: « Nous sommes propriétaires d’une maison et d’un appartement. Comment transmettre à notre fille unique pour lui éviter trop de frais de succession et quel en serait le coût éventuellement? Nous avons 66 et 68 ans. »
La réponse de Maître Ludovic Froment, notaire:
La première question à se poser, avant de s’interroger sur fiscalité, c’est « pourquoi je veux donner ». Si vous souhaitez donner à votre fille l’appartement par exemple, pour qu’elle puisse y vivre, le louer pour en récupérer les revenus, ou bien le vendre pour lui servir d’apport pour un autre achat par exemple, j’aurais tendance à vous dire que votre motivation est la bonne.
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Frais de succession: environ 2% de la valorisation du bien
Votre conjoint(e) et vous-même pouvez transmettre à votre fille jusqu’à 100 000€ chacun sans impôt de succession ou donation. Toutefois il y aura des frais qui dépendront de la valorisation du bien transmis, soit environ 2%.
Vous avez la possibilité de transmettre soit la pleine propriété du bien soit sa nue-propriété évaluée dans votre cas à 60% de la valeur du bien. Dans ce second cas, vous vous réservez ce qu’on appelle l’usufruit qui vous permet d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers. Vous ne pourrez vendre le bien sans l’accord de votre fille et inversement. Elle deviendra pleinement propriétaire du bien au décès du dernier de ses parents.
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Les avantages d’une donation d’usufruit de son vivant
L’avantage d’une donation d’usufruit faite de votre vivant comparé à une succession sans donation préalable est triple:
1- la fiscalité sera celle d’aujourd’hui: si les droits augmentent dans les années qui viennent cela ne s’appliquera pas au bien donné.
2- La valeur retenue pour ce bien sera celle d’aujourd’hui et non celle au jour de votre décès.
3- L’abattement de 100 000€ par parent qui permet de ne pas payer de droits à due concurrence est le même à la fois pour les donations et les successions. Il se régénère tous les 15 ans. Ce qui veut dire que si vous donnez 100 000€ et que vous décédez dans les 10 ans votre enfant sera taxé dès le premier euro figurant dans votre succession que vous ne lui auriez pas donné avant. En revanche, si vous donnez aujourd’hui et décédez après 81 et 83 ans, soit 15 ans après, votre fille bénéficiera de nouveau d’un abattement de 100 000€ par parent sur les biens qui figureront alors dans vos successions.
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Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.