Pour rappel, le concubinage est une situation dans laquelle deux personnes en couple choisissent de vivre à deux, sans être ni mariés ni pacsés. On a parfois tendance à croire, à tort, que le concubinage ne constitue pas un statut juridique à part entière. Pourtant, il est reconnu par la loi et définit comme « une union de fait, stable et continue entre deux personnes de même sexe ou de sexe différent ». Néanmoins, il est vrai que le concubinage n’a que très peu de conséquences pour les concubins, ses effets étant très limités. D’un point de vue juridique, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un par rapport à l’autre, et aucune protection n’est légalement prévue en cas de séparation ou de décès de l’un d’entre eux.
Dans un tel cas, en théorie, une liquidation ne devrait pas être nécessaire, aucune disposition législative n’étant par ailleurs prévue à cet effet. Mais, dans la pratique, il est observé que les concubins sont souvent amenés à acquérir des biens à deux outre l’existence des mouvements de valeurs entre leurs patrimoines (prêt, remise de sommes d’argent sans cause spécifique, etc.).
L’achat en indivision présente donc une grande simplicité
L’ indivision apparaît dès lors comme la solution la plus simple pour acheter un bien à plusieurs et s’applique à défaut de choix d’une autre forme d’acquisition. Régie par le Code civil, notamment aux articles 815 à 815-18, elle se caractérise par la propriété collective. Dès lors, chaque indivisaire détient une quote-part du bien, qui peut être égale ou différente en fonction des contributions financières de chacun lors de l’acquisition.
L’achat en indivision présente donc une grande simplicité, du moins au départ, notamment pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux. Toutefois, des difficultés peuvent intervenir notamment en cas de séparation.
Les différentes solutions en cas de séparation
- Solution amiable
- La vente du bien à un tiers (article 815-5-1 du Code civil)
En cas de séparation, les concubins peuvent décider de vendre ensemble le bien immobilier à un tiers et se répartir le prix de vente à proportion de leurs droits respectifs. Pour se mettre d’accord sur son prix, il est recommandé de faire estimer le bien par plusieurs agences immobilières. La vente de l’ancien domicile familial permet ainsi de sortir de l’indivision, de rembourser tout ou partie du crédit immobilier qui a permis de financer son acquisition et de se libérer des engagements et garanties par la même occasion. Le prix de vente du bien sera inclus dans la liquidation des intérêts des concubins après paiement des dettes.
Cette solution s’avère la plus simple, les concubins vendeurs n’ayant à supporter que les frais éventuels de négociations du bien immobilier ainsi que l’impôt sur la plus-value le cas échéant s’il y en a une. Étant précisé que les deux ex-concubins peuvent être exonérés de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de l’ancien logement familial même si l’un d’entre eux est parti depuis plus d’un an. En revanche, si l’un des deux ne souhaite pas vendre le bien immobilier ou refuse de se manifester, l’intervention du Juge sera nécessaire afin de procéder à la vente du bien et ainsi permettre de liquider l’indivision.
Rachat de la part de l’autre
Cette solution permet à l’un des ex-concubins de racheter la quote-part de l’autre afin de devenir l’unique propriétaire du bien. Pour avoir une force probante, ce rachat doit avoir été constaté devant un notaire à qui il appartiendra de dresser un état liquidatif qui permettra de déterminer les parts de chaque indivisaire au sein de l’indivision en comptabilisant la liste des prêts et des crédits, les avoirs bancaires ou encore le patrimoine immobilier détenu en commun.
Cela étant, il est à noter que cette option n’est envisageable qu’à la condition que celui qui souhaite conserver le bien en indivision soit en pleine capacité de le faire et dispose des moyens financiers nécessaires pour racheter la part détenue par l’autre indivisaire. Pour apprécier sa faculté de rachat, il conviendra de déterminer sa capacité d’emprunt étant précisé que le montant de la soulte n’est pas le seul paramètre à prendre en compte, d’autres frais sont également à prévoir (frais de notaire, éventuels frais de remboursement anticipé, frais d’assurance, impôts, taxes, etc.).
En outre, en cas de rachat de la part, il convient également au préalable de solliciter la désolidarisation de l’emprunt commun afin d’être libéré de tout engagement. À défaut, la banque reste en mesure de réclamer le remboursement de la totalité de l’emprunt voire de procéder à une saisine des biens.
Le partage amiable
Le partage amiable est une solution envisageable et recommandée. Cela implique qu’un consensus soit trouvé sur la valeur des biens afin d’en opérer la répartition dans le respect des quotes-parts de chacun des coindivisaires. Si les parts ne sont pas spécifiées dans l’acte d’achat, elles sont présumées égales.
Le partage intervient dans les formes ainsi que les modalités choisies par les parties. Si l’indivision porte sur un ou plusieurs biens soumis à publicité foncière, alors l’acte de partage implique la présence d’un notaire. En cas de désaccord, le tribunal peut être saisi pour statuer sur la question.
Solutions judiciaires
À défaut d’accord sur le principe du partage ou sur ses modalités, l’un des ex-concubins peut prendre l’initiative d’un partage judiciaire pour mettre fin à l’indivision. En effet, lorsque l’une des parties ne veut pas vendre, mais ne souhaite pas non plus racheter la part de l’autre indivisaire, le recours au Juge devient inévitable. À ce sujet, l’article L.213-3 du Code de l’organisation judiciaire prévoit que le Juge aux affaires familiales est compétent en matière de liquidation d’indivision entre concubins.
Il sera ainsi tenu d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision entre les concubins. Pour ce faire, il requiert l’intervention d’un notaire qui sera tenu de dresser un état liquidatif comprenant notamment les comptes, la masse partageable, les droits de chacune des parties ainsi que la composition des lots à répartir.
En outre, le Juge peut aller jusqu’à ordonner la vente par adjudication en cas de désaccord, l’article 815 du Code civil disposant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Néanmoins, il est à noter que plus la vente se fera dans l’urgence, plus il est probable que le prix de vente s’avère insuffisant pour recouvrir totalement le crédit immobilier qui a permis de financer l’acquisition immobilière. Dans ce cas, le solde du crédit reste dû tout comme la solidarité entre les emprunteurs. Il conviendra dès lors de se mettre d’accord sur les modalités de prise en charge des dernières mensualités du prêt afin d’éviter une action en recouvrement de créances de la banque.
Notre conseil
L’absence de consensus entraîne un retard considérable dans la procédure qui peut être évité par l’établissement d’une convention d’indivision qui vise à prévenir les complications en cas de séparation. En effet, établir une convention d’indivision permet de préciser les modalités de gestion et de partage du bien en cas de séparation, limitant ainsi les litiges.
Il est ainsi recommandé de signer avant l’acquisition du bien immobilier une convention d’indivision précisant la quote-part de chacun, l’apport personnel initial, mais également les remboursements du prêt immobilier, le cas échéant. Sans cette convention, le bien est considéré comme étant détenu par chaque ex-concubins à parts égales devant la loi.
La séparation implique des enjeux juridiques significatifs pour les couples
Cet accord, obligatoirement formalisé devant un notaire lorsque le bien indivis est un bien immobilier, prévoit une durée minimale pendant laquelle la convention est conclue et les indivisaires sont tenus de rester en indivision. Ainsi, les possibilités de sortie précédemment évoquées ne peuvent être mises en œuvre avant l’échéance de la date fixée, étant précisé que la durée de la convention ne peut être supérieure à cinq ans.
La séparation implique des enjeux juridiques significatifs pour les couples ayant acquis des biens en indivision. Le recours à des professionnels du droit et l’établissement de conventions claires permettent de prévenir les conflits et d’assurer une répartition équitable des biens. La compréhension des droits et des obligations de chaque partie est essentielle afin de faciliter le processus de séparation. Pour cela, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat spécialisé en la matière.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.