« Douche froide » et « double peine » : comment les notaires de l’Aude analysent la baisse des volumes et des prix sur les transactions immobilières

La chambre des notaires de l’Aude a présenté, jeudi 17 octobre, les dernières statistiques du marché audois, avec une analyse détaillée des ventes, des volumes et des prix, des maisons anciennes aux terrains à bâtir en passant par les appartements neufs et anciens. Une revue de détail qui, au-delà de la traditionnelle disparité départementale des prix et du tropisme liitoral, est marquée par un net recul des volumes et une baisse, certes moins forte, des prix.

2 020 biens vendus en moins sur un an

Des maisons anciennes, qui représentent plus de 63 % du total des transactions immobilières audoises sur une année glissante, aux terrains à bâtir, en passant par les appartements anciens et neufs, une baisse généralisée : – 19 %, pour être précis, avec 8 520 biens vendus dans le département sur la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, contre 10 540 entre les 1er juillet 2022 et 30 juin 2023. Voilà le premier enseignement livré jeudi 17 octobre, à la Maison des collectivités, par la chambre des notaires de l’Aude, mobilisée pour livrer comme chaque année aux professionnels du secteur les statistiques immobilières du département.

A lire aussi : « Les ventes immobilières restent difficiles, trop de ménages ne sont pas en capacité d’emprunter » : pour la Fnaim de l’Aude, l’accès aux biens en question

Un vaste tour d’horizon autorisé par la base immobilière PERVAL, outil « exhaustif », soulignait Me Benoît Cavaillon, avec l’enregistrement par les notaires de chaque avant-contrat puis de chaque acte définitif de vente. Avec cette tendance, l’Aude confirme les prévisions envisagées en fin d’année 2023 : « Une baisse flagrante des volumes de ventes et une hausse des prix étaient constatées en août, rappelait Me Vincent Ribera. La baisse annoncée des volumes s’est affirmée. Mais la hausse des taux d’intérêt nous faisait aussi penser que les prix allaient aussi baisser. Et cela s’est malheureusement confirmé. » C’est en effet le 2e enseignement majeur de ces statistiques : même si les pourcentages sont certes moins élevés que pour les volumes, tous les biens voient leurs prix au mètre carré médian ou prix de vente médians reculer sur une année glissante. « Une douche froide, relevait le président de la chambre des notaires, Me Benoît Duchan, dans sa conclusion. Nous avons la double peine, avec les volumes et les prix, et une baisse en volume qui affecte tout le secteur, les artisans, les constructeurs, les lotisseurs, les collectivités, agences immobilières et notaires ».

Maisons anciennes, appartements anciens, terrains à bâtir, appartements neufs : toutes les catégories de biens sont en recul sur les ventes et les prix.
Maisons anciennes, appartements anciens, terrains à bâtir, appartements neufs : toutes les catégories de biens sont en recul sur les ventes et les prix. L’Indépendant – CORINNE MONTARDIER

Des disparités entre littoral et intérieur des terres

Bien sûr, pour tenter de se rassurer, les notaires n’oubliaient pas de rappeler que l’Aude reste, à l’échelle de l’Occitanie, le département « le moins impacté » par ces reculs des transactions, soulignait Me Daphné Loopuyt, « alors que nous retrouvons des taux d’intérêt au niveau de ce qu’ils étaient il y a 10 ans ». Mais c’est aussi du côté des variations de prix que les notaires audois insistent. À l’heure de se pencher en détail sur les appartements anciens, Me Jean-Christian Barrabès, notaire carcassonnais, rappelait « les très fortes disparités » qui marquent depuis si longtemps l’Aude, et les différences entre l’ouest audois, d’une part, et le littoral et le secteur narbonnais, à l’autre extrême. Disparités de prix, en premier lieu avec, pour ces appartements anciens, un mètre carré médian à 3 260 € sur le littoral, quand il s’affiche à 2 070 € à Narbonne, mais « seulement » à 1 200 € dans le Limouxin et le Carcassonnais ; des variations retrouvées à l’échelle des communes, entre les 3 610 €/m2 médian pour Gruissan et les 1 070 €/m2 pour Castelnaudary. Disparités de tendances, aussi, avec une hausse sur un an des prix de 4,4 % sur le littoral, et de 8,5 % sur la périphérie narbonnaise, quand Narbonne recule de 2,5 %.

Une variabilité d’ailleurs retrouvée pour les autres biens, et notamment le sujet majeur pour l’Aude des maisons anciennes. Après un recul de 10 % des volumes en 2023, la nouvelle année glissante scrutée révèle donc une baisse de 17 % des ventes, et de 3,2 % des prix. Mais là encore, l’Aude regorge de particularismes territoriaux : avec des prix médians oscillant de 82 100 € en Haute Vallée à 218 800 € à Narbonne ; ou une hausse des prix de 3,6 % sur Castelnaudary et le bassin chaurien, quand s’affichent des reculs de 7,8 % ou même de 8,8 % des tarifs médians de ces maisons anciennes, en Lauragais et en Minervois. L’examen poussé à l’échelle des communes ne fait que renforcer ces grands écarts, entre les 228 500 € du prix médian à Salles-d’Aude, en recul de 2,2 %, et les 103 000 € relevés à Quillan, pour un tarif cependant en hausse de 6,4 %.

Le règne des retraités

Ce n’est évidemment pas une nouveauté, ni une surprise, dans un département où, selon l’Insee, les plus de 60 ans représentent 35 % de la population. Le marché immobilier est donc forcément témoin de ces caractéristiques démographiques : avec les 50-59 ans (22 % des acquéreurs en hausse de 2 points), les sexagénaires et plus représentent 34 % des acheteurs (+ 1 point). Les retraités, avec leur part de 25 %, trônent en tête des acquéreurs à l’aune des catégories socioprofessionnelles, devant les professions intermédiaires (24 %), ou encore les cadres (14 %). À l’œuvre au micro pour détailler les données, Me Cécile Sainte-Cluque rappelait donc que « seuls les retraités et les cadres ont conservé une dynamique dans l’acquisition de biens ».

A lire aussi : Marché de l’immobilier dans l’Aude : « L’offre locative s’amenuise, notamment à cause des nouvelles règles de décence énergétique », analyse l’Adil

Mais n’oubliait pas de souligner les 10 % des acquéreurs que représentent les 29 ans et moins : « Ces jeunes peuvent représenter une cible intéressante. » Une clientèle à suivre, mais avec, là encore, des spécificités géographiques : car si les 60 ans et plus représentent 43,9 % des acquéreurs en Haute Vallée, 43 % sur le littoral ou encore 35,6 % sur Narbonne, c’est du côté du Lézignanais (14,7 % des acquéreurs), de Carcassonne (14,7 %), de la Malepère et la montagne Noire (13,4 %) que les moins de 30 ans jettent leur dévolu. De jeunes primo-accédants qui ne représentent que 3,8 % des acquéreurs du littoral. Une répartition expliquée sans peine : « Les prix sont plus attractifs pour eux sur l’Ouest », concluait Me Sainte-Cluque.

Source

Composition des Frais de Notaire

Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.

Opacité et Complexité Tarifaire

Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.

Manque de Transparence et Inégalités Sociales

De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.

Impact sur l’Accessibilité au Logement

Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.

Appel à une Réforme du Système

Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.

Conclusion : Vers une Plus Grande Équité

En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.