Devenir propriétaire d’un bien immobilier sans devoir mettre la main au portefeuille : impossible, direz-vous. Pourtant, le droit français permet cette manœuvre via un mécanisme peu connu. Son nom : la « prescription acquisitive », appelée aussi « prescription trentenaire » ou « usucapion ». Elle permet de devenir propriétaire par « l’usage ». Par exemple, un coïndivisaire qui s’occupe seul d’un terrain pendant une durée minimale, en l’occurrence 30 ans, donc, peut en revendiquer la propriété. « Il n’y a pas si longtemps, j’ai eu un dossier avec une maison abandonnée située à Mougins. Il n’y avait plus d’héritier et une personne qui est restée dedans pendant quarante ans a demandé et obtenu un acte de prescription acquisitive« , raconte Charles Flaubert, porte-parole de la chambre des notaires de Paris.

Il va sans dire que ce mécanisme est strictement encadré par la loi et que son application requiert de remplir certaines conditions. Tout d’abord, vous devez occuper le terrain ou la maison depuis plus de trente ans sans interruption. Votre présence dans les lieux doit également être incontestée et connue de tous. Et, bien sûr, votre entrée dans les lieux doit ne pas avoir pour origine une effraction. « Un squatteur ne peut pas bénéficier d’une prescription acquisitive« , rappelle ainsi Charles Flaubert.

Pour bénéficier d’une prescription trentenaire, « il faut que la possession du bien soit inéquivoque », ajoute Charles Flaubert. C’est-à-dire que l’occupant du bien doit se comporter comme s’il en était le propriétaire : « Si votre voisin vous laisse vous garer sur sa place de parking depuis trente ans parce qu’il n’en a pas l’utilité, cela ne peut pas être considéré comme inéquivoque, car vous ne vous êtes pas comporté comme le propriétaire de la place, mais comme un utilisateur », illustre notre expert.  Le réel propriétaire du terrain ou de l’habitation ne doit pas non plus manifester sa volonté d’exercer ses droits de propriété, sans quoi le processus de prescription acquisitive sera abandonné.

Si vous vous trouvez dans une telle situation et que vous souhaitez faire appliquer une prescription trentenaire, la marche à suivre est de demander à votre notaire d’établir un « acte de notoriété acquisitive ». « Vous allez fournir un dossier avec des preuves, comme le paiement de taxes foncières ou le témoignage de personnes qui étaient persuadées que vous étiez le propriétaire, explique notre expert. Ensuite, le notaire va regarder si toutes les conditions sont remplies et, si tel est le cas, il va créer un titre de propriété sur le terrain à votre nom. »

Attention, ce mécanisme d’acquisition comporte tout de même certaines exceptions et ne peut donc pas être utilisé dans toutes les situations. « Il ne peut pas y avoir de prescription acquisitive contre le domaine public », rappelle Charles Flaubert. Ainsi, les églises, parcs et autres chemins communaux ne peuvent faire l’objet d’un tel procédé d’acquisition. Toutefois, la réglementation peut évoluer, suggère-t-il : « Il y a quelques années, on ne pouvait pas faire d’usucapion sur les parties communes d’une copropriété, indique notre notaire. Mais, depuis une vingtaine d’années, plusieurs jurisprudences ont permis de le faire, sous certaines conditions. En 2019, la Cour de Cassation l’a de nouveau confirmé ». Concrètement, dans un immeuble ancien, un copropriétaire qui respecte les conditions énoncées ci-dessus peut donc désormais devenir propriétaire « par l’usage » d’un bout de couloir et/ou de toilettes sur le palier, par exemple. 

Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.