C’est un débat qui enflamme les dîners de famille et sur lequel chacun a des idées bien arrêtées. D’un point de vue économique, faut-il louer ou acheter sa maison ? Éléments de réponses, chiffres à l’appui.
Préliminaires
Nous n’abordons ici la question que sous l’angle économique. D’un strict point de vue du coût, est-il préférable d’acheter ou de louer ?
Certains préféreront acheter une maison parce qu’ils aiment bricoler et qu’ils veulent passer du temps à la restaurer. C’est un choix de plaisir et de loisir, qui se fonde donc sur des raisons qui ne sont pas uniquement économiques.
D’autres voudront acheter parce qu’ils ont envie de posséder un bien, pour quelque raison que ce soit.
L’économie étant l’étude des choix, il faut pouvoir choisir avec des éléments sûrs et certains. C’est ce que nous faisons ici avec le logement.
Méthodologie
Les chiffres utilisés dans cet article sont issus du site Se Loger. J’ai fait les calculs avec plusieurs villes : Paris, Île-de-France, métropoles de province, petites villes, ainsi qu’avec des appartements et des maisons. On arrive toujours, peu ou prou, au même ordre de grandeur, quel que soit le lieu et le type de bien. Pour la simplicité de l’article, je n’ai retenu qu’un exemple : un appartement à Angers. Il ne m’a pas paru utile de donner dix exemples, étant donné que l’on parvient toujours au même résultat.
Les lecteurs pourront faire leurs propres calculs avec le site Se Loger en prenant d’autres surfaces et d’autres villes.
Cas 1. Location
Frédéric loue un appartement à Angers. Surface de 80 m2. Loyer mensuel : 1000 euros cc. Coût annuel : 12 000 euros.
Coût sur 20 ans : 240 000 euros
Cas 2. Achat
John achète un appartement de 80 m2 à Angers.
Coût : 290 000 euros
Frais de notaire : 22 000 euros
Intérêts : 118 000 euros
Coût sur 20 ans : 430 000 euros
John fait un apport de 30 %, soit 86 000 euros. Pour le reste, il contracte un prêt sur vingt ans.
Coût total de l’appartement : prix d’achat + frais de notaire + intérêts : 430 000 euros
Traite mensuelle à payer pour le crédit : 1400 euros.
Premier constat
L’appartement à l’achat coûte 400 euros de plus par mois qu’à la location. Ce sont 400 euros qui peuvent être investis ailleurs (voiture, voyages, bourses, dépenses des enfants, etc.)
Sur vingt ans, le coût de la location est de 240 000 euros, celui de l’achat de 430 000 euros, soit un différentiel de 190 000 euros (9500 euros par an).
Je compte ici uniquement le coût d’achat. Je n’intègre pas les impôts locaux, les charges, la rénovation nécessaire de l’appartement et de l’immeuble, qui sont des frais supplémentaires à la charge du propriétaire.
L’achat d’un appartement revient donc beaucoup plus cher que sa location. Sans compter que le propriétaire n’a que peu de souplesse : s’il doit déménager ou s’il a besoin de s’agrandir après l’arrivée d’enfants, il doit vendre l’appartement et racheter, donc payer de nouveau des frais de notaire (qui ne vont pas aux notaires, mais à l’État. Ils sont bien mal nommés).
Mais, argument des propriétaires : la location, c’est jeter l’argent par la fenêtre. Quand on est propriétaire, on récupère la somme investie.
Pas si sûr.
Premièrement, dans le cas 2, John a fait 86 000 euros d’apport. Placée en bourse, avec un rendement de 5 % par an, cette somme rapporte 4300 euros de dividendes. De quoi payer une partie du loyer. Sans compter qu’au bout de vingt ans, Frédéric peut revendre ses actions, donc récupérer le capital investi, et bénéficier aussi de la plus-value.
Investir dans l’immobilier, c’est ne pas pouvoir investir en bourse, dont la rentabilité est plus grande.
Bien souvent, les propriétaires ne vendent pas leur maison mais la cède à leurs enfants. Dans ce cas, ce n’est pas eux qui récupèrent la somme investie mais leurs enfants. Et l’État, via les frais de succession.
Qui peut prévoir la hausse de l’immobilier ?
Imaginons que John revende sa maison au bout de vingt ans. Pour un appartement acheté en 2024 qui peut prévoir combien il vaudra en 2044 ? Impossible de le savoir. Imaginons que la ville tombe aux mains des écolo-socialistes et que cet appartement du centre-ville se retrouve en pleine ZAD : sa valeur stagne, voire régresse. Regardez l’évolution de l’immobilier à Grenoble. Et au rythme où vont les choses, que vaudra dans dix années un appartement dans le centre-ville de Rennes, de Nantes ou de Bordeaux ?
Autre problème : le secteur du logement est collectivisé et géré de façon communiste. L’État change sans cesse la réglementation et la législation. Qui nous dit qu’il sera possible de vendre cet appartement dans dix ans sans faire de gros travaux de mises aux normes, donc à perdre en travaux tout le bénéfice de l’augmentation des prix ?
Parier sur une hausse de l’immobilier sur dix ou vingt ans est un pari bien téméraire
Supposons toutefois que le prix augmente. En 2024, l’appartement vaut 290 000 euros. Mais à cette somme initiale s’ajoutent les frais de notaire et les intérêts de la dette. L’appartement a donc été acheté en réalité 430 000 euros, soit un surcoût de 33 %.
Pour que John récupère la somme investie, il faut que les prix de l’immobilier augmentent de 33 % entre l’année d’achat et l’année de vente. Et gare à la taxe sur les plus-values. Il est donc très peu probable que John puisse récupérer l’investissement réalisé.
Non seulement investir dans l’immobilier ne rapporte pas, mais en plus cela empêche d’investir ailleurs. John est doublement perdant.
Acheter un appartement ou une maison à titre de résidence principale est donc sans intérêt économique par rapport à la location. Sans parler ici des résidences secondaires, qui sont des gouffres financiers.
Un manque de culture économique
Malheureusement, l’inculture économique et financière en France fait que les Français se méfient de la bourse et adorent la pierre, allant jusqu’à très lourdement s’endetter et donc grever leurs capacités d’épargne. Manquant d’argent, leur logement principal subit en général très peu de travaux et de mises à jour. Feuilleter les annonces sur Se Loger permet de constater à quel point la plupart des appartements et des logements sont restés dans leur jus, les rénovations ne se faisant qu’au moment du changement de propriétaire. Des coûts, parfois très importants, à ajouter à l’achat, et qui n’ont pas été intégrés dans les calculs ci-dessus.
La location permet ainsi de bénéficier de logements mis à jour, aussi bien en termes de chauffage que de décoration.
Il est vrai qu’à la location il faut être un peu plus souple qu’à l’achat. On ne choisit pas nécessairement sa décoration ni l’ordonnancement de la maison, contrairement à ceux qui font construire sur un terrain vierge. Cela dit, la plupart des appartements et des maisons se ressemblent et n’ont que peu d’intérêt architectural.
Cette passion de la pierre et de l’achat immobilier me semble être une autre manifestation de l’inculture économique des Français. Ils ne savent pas épargner et gèrent mal leur budget.
Je serai heureux de lire vos analyses et contradictions en commentaire !
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.