Afin d’éviter de payer trop de frais de succession, de nombreux
propriétaires français se demandent s’il ne serait pas possible de
vendre son bien en viager. Mais pas à n’importe qui, puisqu’il
s’agirait de vendre sa maison à ses propres
enfants pour continuer à en jouir tout en la léguant à
moindre coût.
Mais une telle « astuce » est-elle concevable ? La loi
autorise-t-elle ce type de pratique ? Et est-ce vraiment
intéressant de procéder ainsi ? Nos confrères du Figaro Immobilier ont
apporté des réponses à toutes ces questions.
Qu’est-ce que la vente d’un bien en viager ?
Le viager consiste à vendre un bien immobilier en contrepartie
du versement d’une rente mensuelle à son
propriétaire. Au décès de celui-ci, la maison devient
automatiquement la propriété de l’acquéreur. Il existe deux types
de viager : le viager occupé (la procédure la plus courante), et le
viager libre. Acheter une propriété en viager peut s’avérer être
une très bonne affaire, car le versement de la rente expose
l’acquéreur à un abattement de son impôt sur le
revenu.
En effet, si l’acheteur est âgé de moins de 50 ans, l’abattement
forfaitaire est de 70 %. Dans ces conditions, un tel investissement
peut être très intéressant pour les personnes souhaitant
devenir propriétaire. En effet, grâce à cette
procédure, la totalité de la somme correspondant au prix de la
maison n’est pas réglée immédiatement par l’acheteur.
crédit photo : shutterstock La
vente en viager, une bonne idée ?
Peut-on vendre en viager à ses enfants ?
L’achat en viager peut être tentant, d’autant plus lorsque l’on
souhaite récupérer une maison de famille à moindre coût. Dans le
cadre d’un viager occupé, le propriétaire conserve son droit
d’usage. Cette technique pourrait donc permettre à un enfant
d’éviter de régler des frais de succession importants à
la mort de ses parents. Mais la loi autorise-t-elle la vente d’un
bien en viager à ses propres enfants ? La réponse est oui,
sous certaines conditions.
Mais, selon l’article 918 du Code civil, le jour du décès du
parent en question, il y aura d’office une présomption de
donation. L’objectif pour l’administration française est
de vérifier qu’il ne s’agit pas là d’une donation déguisée. Aussi,
pour rester dans la légalité, il est impératif d’obtenir l’accord
de tous les descendants du propriétaire avant d’initier la vente en
viager.
Les conditions à respecter pour
que le viager soit légal
« Au moment de la vente du viager, l’ensemble des cohéritiers
réservataires doivent donc intervenir à l’acte et s’engager
expressément à renoncer par anticipation à un éventuel
recours« , a rappelé Jean-Michel Boisset, notaire
interrogé par nos confrères du Figaro. « La vente en
viager au profit d’un héritier n’est donc possible que si l’entente
familiale est bonne », a ajouté l’expert.
Pour autant, la pratique du viager est-elle intéressante
lorsqu’il s’agit d’un bien familial ? Nous ne pouvons que
recommander aux personnes intéressées par cette procédure de se
rapprocher d’un spécialiste. Avant de vous engager, gardez en tête
que le nouvel acquéreur a l’obligation de verser une rente
au propriétaire, jusqu’à son décès. En cas de non-respect
de cette règle, le fisc n’hésitera pas à intervenir.
« L’administration fiscale invalidera le contrat de viager et
exigera de toucher les frais relatifs à ce qu’elle considérera
comme une donation« , a prévenu le notaire. Un risque à bien
calculer avant de se lancer dans la vente en viager.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.