Grâce à ce montage, elle transmet un bien de 220 000 euros à sa fille : 26 194 euros de frais de succession en moins

D’une pierre deux coups, voire même trois. C’est ce qu’a fait Muriel M., une mère divorcée de 57 ans, qui habite une petite commune du département du Rhône. À la suite d’un héritage, elle investit dans un appartement de 35 mètres carrés, situé à Lyon, à proximité du parc de la Tête d’Or (6e arrondissement). Ce bien, qu’elle a acquis pour 220 000 euros en novembre 2024, lui permet de bénéficier d’un double avantage : percevoir des revenus locatifs de 844 euros par mois, tout en transmettant, presque gratuitement, un patrimoine à sa fille Léa, 24 ans, qui débute dans la vie active. Cerise sur le gâteau : cette dernière ne paiera pas de frais de succession le moment venu.

Pour ce faire, Muriel a opté pour un achat en démembrement de propriété financé par une donation. Pour simplifier les formalités et limiter les frais, tout a été fait en deux actes notariés : l’un pour la donation et l’autre pour l’acquisition et le démembrement. « Plutôt que d’acheter l’appartement en son nom, puis de le transmettre à sa fille, ma cliente a financé directement l’acquisition de la nue-propriété par Léa par le biais d’une donation, ce qui permet une économie significative en frais et taxes », explique Nathalie Couzigou-Suhas, porte-parole des notaires de Paris. « Si ma cliente avait voulu donner la nue-propriété du bien a posteriori, le coût de cette donation aurait été de 4 500 euros, principalement liés aux taxes fiscales de publicité foncière », indique notre notaire.

Grâce à ce dispositif, Muriel conserve l’usufruit, ce qui lui permet de percevoir les loyers issus du bien jusqu’à la fin de sa vie. Puisque Muriel a 57 ans, la valeur de son usufruit correspond à 50% de la valeur totale du bien. Ainsi, pour cet appartement, l’usufruit et la nue-propriété sont chacun estimés à 110 000 euros. Muriel a donc effectué une donation d’un montant équivalent à Léa, et ce sans aucune fiscalité, grâce à deux abattements : le premier permet à un parent de donner 100 000 euros tous les quinze ans à chacun de ses enfants en toute exonération de droit, et le second exonère de droits les dons d’argent familiaux réalisés par un donateur de moins de 80 ans, dans la limite de de 31 865 euros, là encore tous les 15 ans.

En tant que nu-propriétaire, Léa deviendra pleinement propriétaire de l’appartement au décès de sa mère, sans frais de succession. Si les deux femmes n’étaient pas passées par ce dispositif et en tenant compte du patrimoine total de Muriel en novembre 2024, Léa aurait dû payer, 22 194 euros de frais de succession sur cet appartement au moment du décès de sa mère (avec les règles fiscales et les prix immobiliers en vigueur). « Léa aurait également dû payer des frais pour enregistrer l’acte auprès des services fiscaux, de l’ordre de 4 000 euros, soit un coût total d’environ 26 194 euros », indique la notaire.

En plus des frais de notaire pour l’achat de cet appartement, d’environ 17 000 euros, répartis entre les deux femmes en fonction de leurs droits, Muriel s’est seulement acquittée de 950 euros au titre d’un acte notarié pour faire constater la donation, comme le lui avait recommandé la notaire. « Cet acte permet de sécuriser l’opération et d’ajouter des clauses essentielles, comme une clause de rétrocession, qui protège Muriel en cas de mariage, de divorce ou de décès de Léa, si celui-ci intervient avant celui de sa mère », précise Nathalie Couzigou-Suhas. Autrement dit, l’appartement reviendrait à Muriel si sa fille venait à décéder avant elle, même en présence d’un conjoint ou d’enfants. Pour que que cette opération soit validée par l’administration fiscale, Léa doit utiliser l’argent donné par sa mère pour financer la nue-propriété. « La provenance des fonds et le démembrement sont indiqués expressément au sein de l’acte d’acquisition », précise la notaire.

Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.