Chaque commune est libre, à partir du 1er avril 2025, d’augmenter les frais de notaire de 0.5% sur les transactions immobilières. Le Conseil de Paris a décidé d’appliquer cette hausse.
Publié le mercredi 12 février 2025 par Denis Lapalus
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Taxes sur les transactions immobilières : 5% à compter du 1er avril 2025
C’est une mesure de la loi de finances 2025, adoptée seulement récemment avec les récents ergotements politiques. Chaque commune peut choisir d’appliquer, ou pas, une hausse des taxes communales portant sur les transactions immobiliers, appelées abusivement frais de notaire.
Le Conseil de Paris a décidé de relever le plafond des taxes sur les transactions immobilières de 4,5% à 5% à compter du 1er avril, pour une durée de trois ans, afin de compenser l’effort demandé aux collectivités locales dans le cadre du budget. Le Conseil de Paris a décidé mardi de relever le plafond des taxes sur les transactions immobilières (DMTO) de 0,5 point dans la capitale, comme le permet le projet de loi de finances adopté la semaine dernière au Parlement.
La ville, qui a une compétence départementale, est le premier département à se saisir de la possibilité de cette hausse, présentée par le gouvernement comme une compensation à l’effort d’environ 2,2 milliards d’euros demandé aux collectivités locales dans le cadre du budget 2025. « On est obligé d’utiliser ce levier fiscal sous contrainte, pour financer le déficit de l’Etat« , a plaidé Paul Simondon, adjoint à la maire de Paris Anne Hidalgo chargé des finances, dont la délibération a été votée par le Conseil de Paris. « Mais ça ne vient absolument pas équilibrer les choses par rapport aux ponctions prévues sur la ville« , a regretté l’élu.
Hausse des frais de notaire
Après les multiples ergotements politiques, cette mesure de hausse des « frais de notaire » figure bien dans la loi de finances 2025, finalement adoptée en février 2025. À compter du 1er avril 2025, les départements auront la possibilité de relever de 0,5 point les droits de mutations à titre onéreux perçus sur les transactions immobilières (de 4,5 % à 5 %) pendant trois ans. Les primo-accédants seront exonérés de cette hausse.
Augmentation des droits de mutation et non pas des frais de notaire
Les taxes payés auprès du notaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier ne sont pas des frais de notaire. Ils sont appelés ainsi indument. Il s’agit de taxes qui retournent dans la poche de l’Etat et des collectivités territoriales, ce sont en fait des droits de mutation. Les réels frais de notaires ne concernent que les émoluments du notaire et sont réglementés.
Hausse des droits de mutation
Pour faire face aux difficultés budgétaires, les Départements ont demandé au gouvernement d’augmenter la part qui leur revient dans les frais de notaire. Les départements demandaient une hausse de 1% de leur part. Michel Barnier a confirmé cette augmentation de seulement 0.5% ce vendredi 15 novembre 2024. Cette hausse des droits de mutation (et non pas des frais de notaire, sic) devrait rapporter 1 milliard d’euros aux collectivités locales. Il est rappelé que chaque département peut décider d’appliquer cette hausse, ou pas.
Durée de 3 ans
Cette hausse de +0.5% serait appliquée pendant les 3 prochains années. Inutile d’indiquer que les Français doivent se préparer évidemment à ce que cette hausse perdure plus que ce terme.
Taxe départementale
Le taux actuel reversé aux départements est de 4.5%. Avec cette hausse, les droits de mutation passent ainsi à 5% pour la part locale. Cependant, il faut savoir que chaque département peut choisir d’appliquer, ou non, cette hausse. Certains départements souhaitant augmenter leur population pourraient ne pas appliquer cette hausse.
| bien neuf | ancien (+ de 5 ans) | |
|---|---|---|
| Prix du bien | 250 000€ | 250 000€ |
| Émoluments de notaire | 2 394€ | 2 394€ |
| Droits de mutations | 1 620€ | 15 975€ |
| Salaire du conservateur | 250€ | 250€ |
| Émoluments de formalités | 500€ | 500€ |
| Frais divers | 500€ | 500€ |
| Total « frais de notaire » | 5 264€ | 19 619€ |
| Total « frais de notaire » en % | 2.10% | 7.84 % |
| Hausse de la part départementale des droits de mutation de +0.5% au 1er janvier 2025 incluse. Les droits de mutation sont calculés pour un département appliquant le taux maximum légal sur les droits de mutation. | ||
On peut remarquer que les rémunérations notariales et frais divers sont identiques pour les 2 cas de figures, seul les droits du mutations diffèrent. C’est la que se situe l’écart entre le prix dans l’ancien et le neuf.
| Prix du bien | bien neuf | bien ancien |
|---|---|---|
| 100 000 € | 3 177 € | 7 810 € |
| 150 000 € | 4 019 € | 11 700 € |
| 200 000 € | 4 861 € | 15 680 € |
| 250 000 € | 5 264 € | 19 619 € |
| 300 000 € | 6 545€ | 23 400 € |
| 350 000 € | 7 387 € | 27 300 € |
| 400 000 € | 8 230 € | 31 200 € |
| 450 000 € | 9 072 € | 35 100 € |
Les droits de mutations
Le notaire n’encaisse pas la totalité de la facture, loin de là ! Le notaire est un collecteur de taxes pour l’Etat et les collectivités locales. Ces derniers encaissent une grande partie de la somme grâce aux droits de mutations (ou d’enregistrement). Les droits de mutation s’appliquent à la quasi totalité des mutations à titre onéreux portant sur des biens immobiliers.
Les droits de mutation sont facturés au acheteurs au taux de :
- 6.39% pour les logement anciens (+ de 5 ans)
- 0.715% sur les cessions de logements neufs (-* de 5 ans) (le taux est minoré)
Les sommes allouées aux droit de mutation sont perçues par l’Etat et par les collectivités locales (commune et département) du lieu où se situe le bien. En tout un taux global de 6.39% au maximum appliqué sur le prix de vente, décomposé de la manière suivante :
- Taxe départementale de 3,80% à 5% (depuis le 1er avril 2025),
- Une taxe communale 1,20%,
- Un prélèvement d’Etat de 2,37% sur la somme acquise par le département (soit 0.19% du prix de vente).
Un milliard de recettes pour les collectivités
Cette hausse des droits de mutation devrait rapporter 1 milliard d’euros aux collectivités selon les données de Bercy.
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Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.