Une année 2024 bien compliquée pour l’immobilier ancien, selon le traditionnel bilan dressé par les notaires, lundi 16 décembre. « Après une baisse importante au premier trimestre, il y a eu un frémissement au printemps avec l’anticipation par les banques de la baisse des taux de la BCE. Mais cette embellie a été stoppée nette par la dissolution de l’Assemblée en juin », résume Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat (CSN) et notaire à Tulle.

Depuis, le marché continue de se contracter, à la fois dans les volumes de ventes et les prix, même si les notaires entrevoient « un ralentissement de la baisse » au quatrième trimestre. Ils restent toutefois très prudents pour la suite, compte tenu du contexte politique. « L’immobilier, c’est 50 % de psychologie. Les gens ont envie d’acheter pour changer de logement, mais le climat anxiogène ne leur donne pas très envie de se lancer », juge Frédéric Violeau, charge des statistiques immobilières au CSN.

Recul dans toutes les grandes villes

À la fin septembre, le nombre de transactions dans l’ancien était de 780 000 en rythme annuel, soit un recul de 17 % sur un an, revenant au niveau de 2015. L’année 2024 devrait se terminer autour de 750 000 transactions, anticipent les notaires, soit le volume de 2010. Pour mémoire, la barre du 1,2 million d’opérations dans l’ancien, en rythme annuel, avait été atteinte en août 2021. C’est dire l’ampleur de la dégringolade.

Côté prix, la baisse a atteint 3,9 % sur un an, au troisième trimestre, pour les maisons comme pour les appartements. Elle devrait toutefois se stabiliser d’ici à la fin décembre, à en croire les avant-contrats signés. Sur l’année, le recul ne serait plus que de 1,6 % pour les appartements et de 2,4 % pour les maisons.

Mais ce ne sont que de moyennes, qui cachent beaucoup de disparités. Si la chute des prix est ainsi plus importante en Île-de-France qu’en province, aucune grande ville n’échappe à cette spirale baissière, hormis Nice, où les prix se sont maintenus.

Le recul est également plus important dans les villes où les prix avaient beaucoup grimpé ces dernières années. Sur les neuf premiers mois de 2024, le prix au m² d’un appartement ancien a baissé de 6,7 % à Paris, de 9,2 % à Nantes, de 8,6 % à Lyon, de 7,5 % à Bordeaux, de 7,1 % à Grenoble et de 7 % à Lille.

Une baisse à relativiser

Cette correction est tout de même à relativiser. Hormis Paris (-4 %) et Bordeaux (-2 %), aucune métropole n’enregistre de baisse de prix sur cinq ans. À Marseille, les prix des appartements ont même augmenté en moyenne de 31 % entre 2019 et 2024. La hausse est de 30 % à Rennes, de 27 % au Havre, 25 % à Strasbourg et à Orléans.

Et sur dix ans, il n’y a aucune baisse de prix dans les grandes villes. À Rennes, ils ont grimpé de 53 % entre 2014 et 2024. L’augmentation est de 39 % à Bordeaux, de 36 % à Lyon, de 35 % à Nantes, de 32 % à Nice.

La même tendance est observée pour les maisons anciennes. Aucune diminution des prix n’est à constater sur les cinq et dix dernières années dans les grandes villes. Depuis 2014, les prix se sont envolés de 34 % à Lyon et Rennes, de 32 % à Montpellier et Toulon.

Un pouvoir d’achat immobilier toujours en berne

Sur les neuf premiers mois de 2024, le pouvoir d’achat immobilier d’un appartement ancien a peu évolué dans les métropoles. Avec un remboursement de 800 €/mois sur vingt ans, un ménage peut se rendre acquéreur d’un appartement de 111 m² à Saint-Étienne, soit 2 m² de plus qu’en 2023, mais 15 m² de moins en dix ans.

La baisse de prix permet également de gagner 1 m² à Montpellier, Nantes, Rennes, Lyon et Bordeaux. Mais pas de quoi compenser la perte du pouvoir d’achat immobilier enregistré depuis dix ans. Pour le même montant de remboursement, un ménage achète aujourd’hui un appartement ancien 37 % plus petit à Rennes qu’en 2014. La différence est de 32 % à Bordeaux, 29 % à Nantes et de 23 % à Reims.

La valeur verte des logements reste mal définie

Les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements classés F et G, se vendent un peu moins cher que les autres : -15 % par rapport à la moyenne dans le Grand Est, -14 % dans les Hauts-de-France, -9 % en Bretagne et -7 % en Occitanie. Elles représentent environ 13 % des ventes.

Mais il faut prendre ces données avec précaution, rappellent les notaires, compte tenu du changement de calcul de l’étiquette énergétique en 2024, visant à faire sortir les petites surfaces (moins de 40 m²) des mauvaises notes. Un mouvement très net se confirme néanmoins : de plus en plus de seniors cèdent des logements F et G. Ainsi, 69 % des vendeurs ont plus de 60 ans, alors que cette catégorie d’âge ne représente que 51 % des vendeurs immobiliers. Une occasion pour les plus jeunes d’acheter moins cher, quitte à faire les travaux de rénovation plus tard.

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Les ventes de terrains à bâtir s’effondrent

Le nombre de terrains à bâtir achetés par des particuliers entre octobre 2023 et septembre 2024 a chuté de 37 % sur un an, freiné par les mesures politiques limitant l’artificialisation des sols, selon les statistiques des notaires, dévoilées lundi 16 décembre. Seulement 43 000 transactions ont été enregistrées sur un an, à fin septembre. « Ces mesures partent d’intentions louables » mais « il ne faudrait pas qu’elles aient pour conséquence de priver et de détourner les gens de l’accession à la propriété », s’inquiète Frédéric Violeau, chargé des statistiques immobilières pour le Conseil supérieur du notariat.

Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.