L’an passé, le marché de l’immobilier en France a fait grise mine avec « seulement » 700 000 ventes enregistrées, bien loin des 1,2 million de 2021. Dans ce contexte, comment se présente le marché de l’immobilier en 2025 ? Éléments de réponse avec Michaël Lecoq, notaire à Montval-sur-Loir (Sarthe), et Florian Brochet, négociateur immobilier.

Pouvez-vous rappeler quel est le rôle d’un notaire dans une transaction immobilière ?

Michaël Lecoq : Les transactions immobilières relèvent d’un monopole de l’État. Toutes les ventes passent par un notaire avec les mêmes frais partout en France. Le notaire a un statut d’officier public, avec un barème fixé par l’État. Il est aussi bon de rappeler que les frais de notaire s’élèvent en moyenne en France à 8 % et que sur ceux-ci, 1 % sert à rémunérer les notaires. Le reste revient aux Conseils départementaux sous l’appellation des droits de mutation à titre onéreux, aux communes et à l’État.

Dans quel contexte débute cette année 2025 ?

Les compromis signés en janvier 2025 dépassent les records au niveau national, mais ici en vallée du Loir, on ne l’a pas ressenti. On a quand même l’impression que l’horizon s’éclaircit mais on reste prudent.

Florian Brochet : On sent que les gens restent frileux, ils bougent moins car on a moins de biens à vendre.

M.L : Contrairement à l’année 2024, les primo-accédants reviennent, on revoit des jeunes qui viennent acheter. La condition pour les banques, c’est qu’ils aient un minimum d’apport, en général le montant des frais de notaire.

Quel bilan les notaires tirent-ils de l’année passée ?

2024 a été une année noire. Au niveau national, on a enregistré 770 000 ventes contre 1,2 million en 2021, année de référence. Il faut savoir qu’en dessous de 800 000 ventes, l’activité n’est pas rentable. On sort d’une crise historique, avec une baisse des ventes deux fois supérieure à 2008, au moment de la crise financière. En vallée du Loir, le volume des biens a baissé de 4 % mais pour autant, les prix n’ont pas dévissé. On reste sur un territoire qui n’est pas cher pour l’immobilier.

Quel a été en 2024, le prix moyen d’une vente ?

En vallée du Loir, un bien de 93 m² s’est vendu en moyenne à 110 000 € avec un terrain de 1000 m². 

Et sur Montval-sur-Loir ?

Le prix de vente moyen s’est élevé à 117 000 € pour une maison de 90 m² avec un terrain de 620 m². 

Quelle est la disponibilité des biens actuellement ?

F.B : On est toujours à la recherche de biens. Le vivier n’est pas si grand que ça.

Et comment se vendent-ils ?

F.B. : On vend bien, parfois on réalise des ventes en quelques jours seulement. Mais en moyenne, un bien se vend en deux mois, quand il respecte la valeur du marché.

M.L : Les périodes d’euphorie, c’est fini ! On est revenu à la raison et le marché n’est pas bouché.

Quel type de bien est le plus recherché en vallée du Loir ?

C’est la maison de 100 à 110 m² avec trois chambres, un peu de terrain et un garage. Et si le bien est de plain-pied, c’est le summum, on le vend immédiatement.

Qui sont les acheteurs, aujourd’hui ?

On a tous les profils, des retraités, des gens qui travaillent à Tours ou au Mans et qui souhaitent s’installer entre les deux villes. Vivre à Montval-sur-Loir n’est plus un handicap comme il y a dix ans. C’est devenu une force. Ici, on est à la campagne sans être loin des grandes agglomérations. C’est un secteur attractif, on a tous les services, écoles, hôpital, train, commerces, cinéma. C’est pour ces raisons qu’on voit beaucoup de Tourangeaux acheter ici, c’est moins cher qu’en Touraine, sans en être loin.

F.B : Souvent, on vend un bien dans le cadre d’un rapprochement familial. D’une manière générale, l’ouest de la France intéresse les acheteurs car on est près de la Bretagne, de la mer, de Paris.

En 2025, y a-t-il de nouvelles règles qui s’appliquent dans le secteur de l’immobilier ?

Oui, cela concerne la performance énergétique. À partir de la lettre E, on est à la limite de la passoire thermique. Depuis le 1er janvier 2025, il y a l’obligation de réaliser un audit de performance énergétique, complémentaire du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), pour les logements classés en catégories E, F et G. C’est un élément qui est pris en compte par les acheteurs et les banques, pour l’octroie des prêts.

Autre chose ?

Cette année, les Départements qui perçoivent les droits de mutation à titre onéreux, sur les transactions immobilières, ont la possibilité d’augmenter cette taxe de 0,5 %. Aujourd’hui, le Département de la Sarthe prend 4,5 % du prix de vente d’un bien dans le cadre des droits de mutation. Il a donc la possibilité de passer à 5 %.

Et qu’en est-il des terrains constructibles ?

Il y a eu un gros ralentissement en 2024 dans la construction. En cause, la hausse des matériaux depuis le Covid. Un terrain à bâtir en vallée du Loir se vend en moyenne 32 € le m². On n’est plus au stade 0, on recommence à vendre un peu de terrains, mais ça reste compliqué.

Pour finir, quels conseils donneriez-vous à un vendeur ?

La règle d’or, c’est de bien estimer son bien en respectant la valeur du marché.

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Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.