Ne relevant ni de la location meublée, ni du bail classique, le bail saisonnier constitue un modèle de location très particulier redéfini en 2019 par la Loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan). À la différence d’un meublé classique, le locataire ne peut pas élire sa résidence principale dans un meublé touristique. Le bail saisonnier porte sur un logement tout entier et non pas sur une partie d’appartement que le propriétaire mettrait à disposition du touriste de passage.

Il se caractérise par sa “précarité” : conclu à la journée, à la semaine ou au mois, il ne doit pas excéder 90 jours, ou 120 jours dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements d’Île-de-France.

Sécuriser le contrat

« Les baux saisonniers ne sont certainement pas le cœur de notre activité et notre intervention n’est pas obligatoire, mais le conseil du notaire est utile pour aviser le bailleur de ses obligations et sécuriser l’ensemble du contrat, car les infractions peuvent coûter cher », prévient maître Célia Costalunga, notaire à Hayange.

Le dépassement de la durée maximale peut valoir au contrevenant une amende de 50 000 euros ainsi qu’une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par mètre carré et par jour. Les mêmes pénalités peuvent s’appliquer au propriétaire qui, louant régulièrement sa résidence secondaire, n’aurait pas obtenu auprès de la mairie l’autorisation de changement d’usage.

« Le propriétaire s’assurera tout d’abord que ni le règlement de copropriété, ni le cahier des charges du lotissement où est implantée l’habitation, n’interdit la location temporaire. Le logement doit également se conformer aux clauses de décence », détaille maître Costalunga.

Le législateur veille en effet à éviter que des marchands de sommeil n’abusent du bail saisonnier. Le logement doit ne pas faire l’objet d’un arrêté de péril, présenter au moins 9 mètres carrés de surface habitable, et certaines caractéristiques précises (comme des ouvertures sur l’extérieur) s’il se situe en sous-sol.

Une garantie de paiement

Ces conditions étant vérifiées, reste à trouver un locataire (généralement via des annonces dans des sites spécialisés ou dans les offices de tourisme des villes touristiques) et à lui présenter un avant-contrat qui comporte globalement les mêmes caractéristiques qu’un bail classique. Le document indiquera : 

• le nom et prénom de chaque partie,  
• leurs dates de naissance et leurs adresses,
• l’adresse du bien et sa description (superficie, nombre de pièces, annexes et espaces extérieurs),
• le coût des charges (eau, l’électricité, gaz…),
• la date de prise d’effet et la durée de la location,
• le montant du dépôt de garantie,
• et la liste des meubles.

Lors de la réservation, le locataire verse des arrhes (non récupérables) ou un acompte. L’intégralité e la location est généralement réglée lors de l’entrée dans les lieux, à l’occasion de sa signature du bail et de l’état des lieux.

Le propriétaire se trouve ainsi à l’abri du risque d’impayé… mais pas des surprises fiscales. « Un bien qui se transforme en meublé touristique sera soumis à la taxe d’habitation, car il ne peut plus s’agir d’une résidence principale mais bien d’une résidence secondaire. Les propriétaires de logement placés en location saisonnière sont redevables de la taxe d’habitation dès lors qu’ils s’en entendent s’en réserver la jouissance une partie de l’année », souligne maître Costalunga.

Les sommes perçues au titre de la location relèvent de l’article 50-0 du Code général des impôts. Celui-ci a fixé à 15 000 euros le seuil chiffre d’affaires donnant droit au régime des micro-entreprises et fixe l’abattement représentatif de charges à 30 %. Valables pour l’année 2023, ces dispositions pourraient être révisées par le prochain gouvernement.

Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.