Le projet de loi de finances a été définitivement adopté en ce début février 2025 au Parlement, après un ultime vote du Sénat venu achever le parcours tumultueux de ce texte suspendu en décembre par la censure du gouvernement Barnier et repris par le nouveau Premier ministre François Bayrou.

Dans celui-ci, certaines mesures ne sont pas pour ravir les particuliers… surtout ceux qui se projettent dans l’achat d’un bien immobilier ces prochains mois. En effet, le PLF autorise les collectivités qui le souhaitent à augmenter de 0,5 point leurs droits de mutation à titre onéreux (DMTO), improprement appelés « frais de notaire ».

Le relèvement du plafond à l’appréciation des départements

Pour permettre aux départements de faire face à la hausse de leurs dépenses, ceux-ci peuvent désormais relever le plafond des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), appelés « frais de notaire », sur les transactions immobilières.

Le plafond du taux de la taxe est actuellement à 4,5 %. Les départements auront la possibilité de le fixer à 5 % pour une période de trois ans.

Cette possibilité s’appliquerait, de façon temporaire, aux actes de vente signés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. 

Les primo-accédants peuvent espérer y échapper. En effet, l’amendement prévoit de laisser les départements décider d’accorder un taux réduit, voire même une exonération à cette catégorie d’acheteurs. Pour les autres, il faudra passer à la caisse.

Paris a déjà intégré cette hausse

Ce mardi 11 février 2025, le Conseil de Paris a d’ores et déjà décidé de relever ce fameux plafond à compter du 1ᵉʳ avril, pour une durée de trois ans, afin de compenser l’effort demandé aux collectivités locales dans le cadre du budget.

La Ville, qui a une compétence départementale, a été la première collectivité en France à se saisir de la possibilité de cette hausse, présentée par le gouvernement comme une compensation à l’effort d’environ 2,2 milliards d’euros demandé aux collectivités locales dans le cadre du budget 2025.

De très nombreux autres départements (voire tous) devraient suivre.

« Tous les départements vont le faire »

François Sauvadet, le président (UDI) du conseil départemental de la Côte-d’Or, également président de l’association des départements de France, l’annonce d’ailleurs clairement ce mercredi 12 février sur franceinfo.

« C’est devenu indispensable et tous les départements vont le faire », avance-t-il, mettant notamment en avant que les départements font actuellement face « à une explosion de la dépense sociale. » Notre rédaction d’actu Toulouse s’en faisait, par exemple, l’écho début janvier 2025.

Les primo-accédants seront exonérés de la hausse, donc entre 35 et 40 % des personnes qui achètent un bien ne verront pas l’application de cette hausse. On n’a pas encore les calculs exacts, mais sur un bien de 250 000 à 300 000 euros, ça va être 1 500 euros de prélèvement en plus, qui vont être amortis sur 15 ans, 20 ans, 25 ans.

Pour rappel, depuis la suppression de la taxe d’habitation, les départements peinent à compenser les pertes de cette recette. Et ces DMTO représentent donc une source majeure de revenus pour les départements. Des recettes qui ont néanmoins fortement diminué ces deux dernières années en raison de la crise du marché immobilier.

Concrètement, ça va coûter combien ?

Reprenons un exemple cité par la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) : pour un achat immobilier de 200 000 euros, les droits de mutation sont d’aujourd’hui de 11 613 euros. Avec l’augmentation du taux du plafond de 4,5 à 5 %, ils s’élèveront à 12 613 euros.

Une augmentation de 1 000 euros de frais supplémentaires donc, qui vient gonfler le chèque que l’on adresse au notaire le jour où l’on signe l’acte de vente.

Pour un achat de 300 000 euros, il faudrait débourser 1 500 euros de frais supplémentaires. En clair, à chaque tranche de 100 000 euros, comptez environ 500 euros de plus.

Une hausse qui s’ajoute aux autres

Une goutte d’eau négligeable comparée aux 200 000 euros, peut-on se dire. Pour la Fnaim, cette somme peut néanmoins peser dans le budget des ménages.

« On pourrait nous rétorquer que ce n’est pas très élevé, mais quand cela s’ajoute à l’augmentation régulière de la taxe foncière, le poids est d’autant plus lourd sur les ménages acquéreurs », s’alarme la Fnaim dans un communiqué datant de fin janvier.

Les parlementaires à l’origine de l’amendement le justifient par la situation financière exécrable des collectivités. C’est vrai, mais est-ce une raison suffisante pour tuer dans l’œuf la timide amorce de reprise du marché immobilier ? N’oublions pas que ce dernier, lorsqu’il est dynamique, est une source de profits non négligeables pour l’État et les territoires. Nous déplorons que le logement, lorsqu’il n’est pas oublié, voire méprisé par nos politiques, serve de variable d’ajustement aux finances publiques.

Quels sont les départements qui touchent le plus d’argent grâce aux DMTO ?

En 2023, ces droits de mutation à titre onéreux perçus par les départements s’élevaient à 13 milliards d’euros, soit 15,8 % de leurs recettes de fonctionnement, d’après les données de la direction générale des collectivités locales.

Le montant de ces DMTO perçus par les départements découle du nombre de transactions immobilières et de leurs prix. Une importante hausse a été observée jusqu’en 2022 avec l’augmentation des prix de l’immobilier et du nombre de transactions. Toutefois, depuis mi-2022, avec la remontée des taux d’intérêt notamment, ces recettes ont diminué.

Les départements qui bénéficient des plus fortes recettes de DMTO se trouvent principalement en Île-de-France et dans le sud de la France. La hausse à venir des « frais de notaire » ne devrait rien y changer.

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Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.