Acheter un bien et le mettre au nom de ses enfants : peu de Français y pensent. Et pourtant, cette technique présente de nombreux avantages. « D’une manière générale, il y a un manque d’anticipation de la part des Français en matière de succession. Toutefois, lorsque le contexte économique se crispe, comme c’est le cas en ce moment, les couples s’interrogent de suite sur le fait d’intégrer leurs enfants dès l’achat d’un nouveau bien, pour les soulager si l’inflation progresse », constate Mathieu Fontaine, notaire associé et professeur associé à l’Université Grenoble Alpes. À juste titre car lorsqu’un bien est transmis par anticipation, il n’est pas soumis aux frais de succession lorsque les parents décèdent.
Il existe deux mécanismes pour mettre un bien au nom de ses enfants. Dans le premier, les parents achètent le bien, donnent la nue-propriété à leurs enfants et se réservent l’usufruit toute leur vie durant. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires du bien et n’ont aucun droit de succession à payer. Dans le second, les parents font une donation d’argent à leurs enfants et, ensemble, ils achètent un bien en démembrement de propriété : les parents sont les usufruitiers et les enfants nus-propriétaires. Lorsque les donateurs décèdent, le démembrement prend fin, et les enfants prennent possession du bien en pleine propriété sans paiement de droits de succession. « Les donateurs et les donataires peuvent alors bénéficier d’un double avantage : l’abattement fiscal classique de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans et l’exonération des droits de donation sur les sommes d’agent jusqu’à 31 865 euros », explique-t-il. Seule condition : que les donateurs aient moins de 80 ans, selon l’article 790 G du Code général des impôts.
Quelle que soit l’option choisie, la période la plus propice pour réaliser ce type de donations à ses enfants est celle au cours de laquelle les parents ont entre 61 et 71 ans, selon le notaire. « C’est l’âge idéal car, généralement, les donateurs sont à la retraite et connaissent leur pouvoir d’achat. Pour cette tranche d’âge, la valeur de la nue-propriété qui revient aux enfants est de 60%, selon l’article 669 du Code général des impôts », indique-t-il. Pour rappel, plus les donateurs sont âgés, plus la valeur de la nue-propriété qui revient aux enfants, sur laquelle les impôts sont calculés, est importante.
Puisque ce type de donations est fiscalement irrévocable – aucune marche arrière n’est possible – Mathieu Fontaine conseille toutefois aux parents souhaitant anticiper leur succession de créer une SCI familiale, d’acheter un bien par son biais, puis de donner des parts de cette SCI à leurs enfants. « Contractuellement, les parents peuvent prévoir de garder les pleins pouvoirs. S’ils décident de vendre le bien, ils pourront alors le faire librement, sans obtenir l’aval de leurs enfants. C’est une manière de donner son patrimoine de son vivant sans se déposséder« , explique-t-il. Cette technique permet par ailleurs de se protéger si, d’aventure, les relations avec les donataires se tendaient au fil des années. Au moment du décès des parents, les parts sociales de ces derniers deviennent la propriété de leurs héritiers (les enfants), qui n’ont donc aucun droit de succession à payer.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.