Une donation implique le paiement de frais de donation, dont le montant dépend essentiellement du degré de parenté qui existe entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (son bénéficiaire), mais aussi – dans certains cas de figure – de l’âge du donateur. Prenons l’exemple d’une femme veuve qui souhaiterait donner à ses deux enfants sa maison d’une valeur de 250 000 euros. Une situation que les notaires rencontrent régulièrement. Partons du principe que cette femme, âgée de 75 ans, n’a jamais effectué de donations à ses enfants par le passé. Dans ce cas, la taxation ne porte pas sur les 250 000 euros, qui correspondent au prix de sa maison, mais sur 50 000 euros. Et pour cause : « cette femme bénéficie d’un abattement de 100 000 euros par enfant, tous les 15 ans« , rappelle Benjamin Duperray, notaire associé au sein de l’étude Archers Notaires à Lyon, qui est à l’origine de cette simulation. Puisqu’elle a deux enfants, ce sont 200 000 euros qui échappent ici à toute taxation.
Comme la maison que cette mère de famille entend donner est sa résidence principale, elle souhaite en conserver l’usufruit, afin de continuer à habiter le logement. Or, « la valeur de l’usufruit se calcule en fonction de l’âge du donateur« , indique Benjamin Duperray. Puisque cette femme est âgée de 75 ans, l’usufruit est estimé à 30% de la valeur du bien immobilier, selon les barèmes fiscaux en vigueur. La valeur de la nue-propriété, sur laquelle les enfants seront taxés, équivaut donc à 175 000 euros (70% de 250 000 euros). C’est-à-dire 87 500 euros par enfant. Puisque ce montant est inférieur à l’abattement de 100 000 euros par enfant dont cette mère de famille bénéficie, aucun frais de donation ne s’applique. En d’autres termes, elle peut donc donner sa résidence principale – tout en gardant l’usufruit – à ses deux enfants sans que ces derniers n’aient à payer de frais de donation.
Si toutefois cette femme avait voulu donner la pleine propriété de sa résidence – si celle-ci avait été une résidence secondaire par exemple – le calcul aurait été différent. Chaque enfant aurait été taxé sur 25 000 euros (leur part de 125 000 moins les 100 000 euros d’abattement). Le pourcentage de taxation aurait alors été de 20%, selon le barème d’imposition pour les donations « en ligne directe », comme c’est le cas des donations des parents aux enfants. Soit 5 000 euros, auxquels le notaire aurait soustrait la somme forfaitaire de 1 806 euros au titre des économies sur les tranches basses. Dans ce cas de figure, les deux enfants auraient donc dû s’acquitter de 3 194 euros chacun au titre des droits de donation. Rappelons que ces frais peuvent aussi être pris en charge par le donateur sans que cela ne constitue de donation complémentaire.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.