Avec la remontée des taux de crédit et le durcissement des conditions d’octroi de prêts, de nombreux acquéreurs potentiels – primo-accédants en tête – ont déserté le marché immobilier en 2023 et 2024. En proie à d’importantes difficultés de financement, les plus jeunes n’ont souvent pas eu d’autre choix que de reporter leurs projets d’acquisition. Même si la seconde partie de l’année semble leur être plus favorable, plusieurs promoteurs (Nexity, Icade, Altarea…) font un pas vers ces primo-accédants en leur proposant des prêts bonifiés. Le gouvernement a, quant à lui, choisi de prolonger, jusqu’en 2027, le prêt à taux zéro afin d’aider les Français à concrétiser leurs projets.
D’autres dispositifs existent. L’un d’eux permet aux personnes ayant des ressources modestes d’acquérir leur résidence principale dans le neuf. Encadré par la loi du 12 juillet 1984, ce mécanisme est proposé par les organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) et, à la marge, certains promoteurs. Il consiste à louer un logement pendant une première période – comprise entre 6 mois et 3 ans – avant de lever l’option d’achat et d’en devenir propriétaire. Concrètement, pendant la période de jouissance du bien, la personne s’acquitte d’une redevance composée d’une fraction locative (c’est-à-dire le loyer) et d’une fraction acquisitive (qui correspond au paiement anticipé d’une partie du prix de vente du bien). Si elle décide, à l’issue de la période de location, d’acheter le bien, elle signe le contrat de vente définitif devant un notaire et verse alors au bailleur social l’intégralité du solde dû, après déduction de la fraction acquisitive. Le locataire-accédant devient alors propriétaire de son logement. Si toutefois il renonce à l’acheter (parce qu’il a perdu son travail, qu’il doit déménager…), il récupère la fraction acquisitive qu’il a versée au fil des mois.
Ce dispositif suscite un vif intérêt auprès des Français percevant des revenus inférieurs aux plafonds arrêtés pour en bénéficier : entre 32 673 et 37 581 euros pour une personne seule en 2024, selon la zone géographique, selon l’Anil. Et pour cause : ce mécanisme leur permet d’acheter leur résidence principale, sur plan, avec un apport personnel minimal (correspondant à la fraction acquisitive, par exemple). Mais aussi à prix cassé. Car l’autre avantage de ce dispositif, appelé location-accession, c’est qu’il permet d’acquérir un bien neuf à des prix compétitifs : « entre 15 et 20% en dessous des prix du marché libre« , indique Audrey Labesque, responsable accession au sein du bailleur social Promologis. Le premier avantage, c’est que la TVA est seulement de 5,5%. Le deuxième, c’est que les acheteurs sont exonérés de taxe foncière pendant 15 ans. Le troisième, c’est que les frais de notaire sont réduits. Par ailleurs, dans le cadre de la location-accession, « il est possible de mobiliser le maximum du prêt à taux zéro« .
Au Sud de Toulouse, dans l’éco-quartier de Malepère, l’un des clients de Promologis a récemment fait l’acquisition d’un T2 de 45 m2 pour 140 000 euros. « Sans ce dispositif de location-accession, le même appartement lui aurait coûter 200 000 euros dans le parc privé« , assure Audrey Labesque. Sa mensualité de crédit (sur 25 ans, avec un taux de 3,8%), s’élève à 571 euros, contre 961 euros s’il avait dû débourser 60 000 euros de plus pour acquérir son logement. Un calcul qui n’inclut pas l’exonération, pendant 15 ans, de la taxe foncière, connue pour peser lourdement dans le budget des ménages.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.