En France, il existe un mécanisme bien connu des notaires via lequel une personne peut transmettre, de son vivant et sans contrepartie, la propriété d’un bien à une autre, qu’il s’agisse d’un héritier ou non. Réalisée devant un notaire, la donation peut s’appliquer à un bien immobilier, un objet, une somme d’argent, des parts sociales… La donation implique toutefois le paiement de frais de donation, dont le montant dépend essentiellement du degré de parenté qui existe entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (son bénéficiaire), mais aussi, dans certains cas, de l’âge du donateur.
Prenons l’exemple d’un couple marié qui souhaiterait donner, à ses deux enfants, une maison dont la valeur est estimée à 250 000 euros et dont ils sont tous deux copropriétaires. Une situation classique que les notaires rencontrent régulièrement. À condition que le couple n’ait jamais effectué de donation par le passé, il peut bénéficier d’un abattement intéressant. « Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans payer de droits de donation, tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 euros à chacun de ses héritiers directs en exonération de droits, donc 400 000 euros pour ce cas de figure où il y a deux enfants« , indique Corinne Varengo, notaire à Mandelieu, dans le Var. Dans cet exemple, la maison d’une valeur de 250 000 euros échappera donc à toute taxation au titre de la donation. Les enfants auront juste à payer des frais d’acte (liés à la donation) ainsi que des droits d’enregistrement « d’un montant de 6 300 euros« , calcule la notaire.
Partons du principe que la maison qui fait l’objet de la donation est la résidence principale du couple et que celui-ci souhaite continuer de l’habiter jusqu’à leur décès. « Dans ce cas, le bien est donné en nue-propriété avec réserve d’usufruit, et non en pleine propriété« , indique la notaire. Or, la valeur de l’usufruit se calcule en fonction de l’âge des donateurs. Selon les barèmes en vigueur, la base imposable porte sur 40% du bien en pleine propriété s’il a entre 41 et 50 ans, 50% s’il a entre 51 et 60 ans, 60% s’il a entre 61 et 70 ans, 70% s’il a entre 71 et 80 ans… « Si les deux parents sont âgés de 71 ans, l’usufruit est de 30% de la valeur du bien immobilier. Soit 175 000 euros, et non plus 250 000 euros, ce qui fait 87 500 euros par enfant« , illustre-t-elle. Un montant très inférieur à l’abattement total de 200 000 euros dont chacun des parents peut bénéficier pour ses deux enfants.
Au vu de ces barèmes fiscaux, il est intéressant d’anticiper au maximum la transmission de son patrimoine à ses enfants. Et pour cause : plus le donateur est jeune, plus les droits de donation sont faibles. C’est donc en devançant la question que les donateurs parviendront à « optimiser » leur donation, c’est-à-dire à donner le maximum à leurs héritiers sans être redevable de la taxation au titre de la donation. « Même si, en réalité, le plus tôt est le mieux, le meilleur âge pour commencer à faire des donations se situe entre 60 et 65 ans, au moment où les donateurs partent à la retraite et sont propriétaires de leur patrimoine« , précise Corinne Varengo. À cet âge-là, la valeur de la nue-propriété n’est « que » de 60%. C’est 10 points de moins que lorsque le donateur atteint les 71 ans.
Par ailleurs, un autre critère peut entrer en ligne de compte. « Lorsqu’un couple réalise une première donation à 60 ans, il peut raisonnablement envisager d’en réaliser une seconde 15 ans plus tard, à 75 ans. C’est moins le cas lorsque la première donation est réalisée après 80 ans« , explique la notaire. Pour rappel, en France, en 2024, l’espérance de vie des hommes est de 80 ans et des femmes de 85,6 ans.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.