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Malgré un contexte économique incertain, le marché immobilier du luxe se montre résilient, porté par une clientèle internationale sélective, en quête d’investissements sûrs et de biens d’exception. Elle continue d’investir dans les propriétés haut de gamme des lieux emblématiques : Paris, Saint-Tropez, Courchevel… Dans les autres territoires et sur les biens présentant quelques défauts, les acquéreurs négocient davantage.
Les professionnels de l’immobilier veulent s’en persuader : le plus dur est passé. La dernière note de conjoncture de la Fédération nationale des agences immobilières (Fnaim) semble entrevoir un frémissement de rattrapage depuis le printemps et quelques notes positives, mais prudentes. La baisse légère des taux d’intérêt commence à stabiliser la dégringolade des prix. Sur un an, la chute a en effet été franche : – 6,7 % à Paris et – 5,3 % dans les dix plus grandes villes de France. Après une période post-covid euphorique, le nombre de ventes affiche une baisse de 31 % sur trois ans.
Dans cette conjoncture, comment se porte l’immobilier de luxe ? Les situations sont contrastées. Car le marché, ou plutôt les marchés, sont loin d’être homogènes. Il y a celui des pied-à-terre, celui des résidences secondaires, la niche des châteaux, etc. Il y a les lieux iconiques très courus : Paris, Saint-Tropez, Cannes, Nice, Courchevel, Megève, etc. Mais aussi des zones d’investissement plus cachées, moins traditionnelles et aussi moins chères, comme les Cévennes, la Drôme, le Gard… Il y a enfin des publics et des aspirations très différents. Comme dans les banques privées, le marché du luxe se décompose en plusieurs segments : de 1 à 3 millions, de 3 à 7 millions d’euros, de 7 à 15 millions d’euros, puis au-delà.
“Pour un bien équivalent, les prix sont 2,5 fois plus élevés à New York, Miami ou Los Angeles”
L’immobilier de luxe correspond à une notion mouvante. Il se caractérise par une combinaison de critères objectifs, tels que des prix au mètre carré élevés, et des localisations privilégiées, mais également des critères plus subjectifs, liés au prestige, au raffinement et à l’expérience unique qu’il procure. La sécurité en termes d’investissement patrimonial et la “liquidité” du bien ont également leur importance. “Une maison au fin fond de l’Essonne cible un public qui vit et travaille dans la région. Pour un même budget, un studio avenue Montaigne s’adresse à la planète entière. Le marché est alors liquide, car il ne dépend pas uniquement du marché local”, explique Laurent Demeure, CEO de Coldwell Banker pour l’Europe. Le luxe tient aussi à sa clientèle internationale, ou plus exactement internationalisée. Selon les professionnels, elle continue d’investir en France, ce qui maintient une certaine forme de dynamisme, dans les tranches supérieures du haut de gamme.
Une clientèle internationalisée
Les acheteurs étrangers, surtout, tirent le marché vers le haut. Les Américains, au fort pouvoir d’achat immobilier, soutenu par la parité euro/dollar, restent parmi les meilleurs clients. “Le marché leur est favorable. Pour un bien équivalent, les prix sont 2,5 fois plus élevés à New York, Miami ou Los Angeles”, analyse Laurent Demeure. L’histoire, le patrimoine, l’art de vivre à la française les font toujours autant rêver. Et de citer le coup de cœur de cet homme d’affaires américain pour un pied-à-terre de 85 mètres carrés situé à quelques minutes à pied du Flore et des Deux Magots. Prendre un café avec le Tout-Paris des arts et des lettres : voilà ce qui a déclenché l’achat de cet appartement rénové par un designer à la manière d’une suite d’hôtel de luxe.
Le profil des étrangers évolue au fil des ans. La clientèle russe s’est tarie et les Chinois semblent moins présents. Mais la France reste attractive pour toutes les nationalités, tant pour sa culture que pour ses tarifs peu élevés. “Depuis quelques années, je vois des acheteurs d’Amérique du Sud, du Mexique, mais aussi du Moyen-Orient et de plus en plus de Libanais, qui cherchent des pied-à-terre à Paris pour éventuellement s’y installer”, note Alain Euvrard, notaire à Paris spécialisé dans l’immobilier de luxe. “Nous recevons entre 600 et 700 demandes par semaine. Rien qu’aujourd’hui, par exemple, nous avons reçu des demandes de trois Américains, une d’un Italien, d’un Turc, , d’un Anglais et de deux Belges…”, égrène Patrice Besse, président de l’agence immobilière du même nom, spécialisée dans les bâtiments de caractère.
De Paris à Megève
Ces acheteurs étrangers jettent leur dévolu sur la capitale avec une préférence pour le VIe, le VIIe et le XVIe arrondissement, où des biens exceptionnels continuent de trouver preneur. Les tarifs frôlent parfois des 30 000 euros au mètre carré, comme pour ce pied-à-terre parisien de 157 mètres carrés situé rue Saint-Honoré, dans la partie Vendôme-Palais Royal, vendu récemment 4,5 millions d’euros ou cet hôtel particulier de 400 mètres carrés, cédé pour 14,7 millions d’euros.
En 2024, les ventes sont en augmentation (+2,3 % pour les maisons et +1,1 % pour les appartements). Le prix des biens de prestige est également en hausse (+1,7 %).
Le Sud fait lui aussi figure de valeur sûre. “À Saint-Tropez, une maison hors du commun trouve immédiatement un client”, assure Nathalie Garcin, codirigeante d’Émile Garcin Propriétés. La montagne n’est pas en reste, avec ses destinations emblématiques et des prix globalement en hausse à Courchevel, à Megève et à Chamonix. “On parle peu de ce marché. Pourtant il s’est beaucoup développé avec le réchauffement climatique”, assure Laurent Demeure. “Les étrangers sont très intéressés par les biens de caractère en France”, assure Patrick Besse. Aussi la campagne, le centre de la France, avec ses belles pierres et ses châteaux, continue-t-elle d’attirer de nombreuses nationalités, notamment les Anglais.
Le luxe semble donc résister, selon certaines agences spécialisées. La dernière étude de Belles Demeures fait ainsi état de ventes en augmentation en 2024 (+ 2,3 % pour les maisons et + 1,1 % pour les appartements) et de prix des biens de prestige également en hausse (+ 1,7 %).
Des acheteurs globalement plus sélectifs
Reste que le luxe n’échappe pas totalement à la conjoncture immobilière générale. Le premier segment, le moins haut de gamme, est davantage touché par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt. “À Paris, ce sont les biens commercialisés entre 400 000 et 1,2 million d’euros qui ont le plus souffert”, constate le notaire Alain Euvrard. Les maisons luxueuses des Yvelines et des Hauts-de-Seine ont respectivement enregistré une baisse des prix de 5,1 % et de 3,2 % sur un an, pour des prix médians de 1,3 million et 1,4 million d’euros, selon les chiffres de Belles Demeures. “Le marché n’est pas complètement déconnecté de la situation générale”, concède Laurent Demeure.
“Il y a encore deux ans, les hôtels particuliers entre 8 et 10 millions partaient relativement rapidement. Les transactions prennent aujourd’hui plus de temps. ”
L’allongement des délais de vente peut d’ailleurs toucher même le plus haut de gamme. “Il y a encore deux ans, les hôtels particuliers entre 8 et 10 millions partaient relativement rapidement. Les transactions prennent aujourd’hui plus de temps. La clientèle est plus raisonnable. Elle connaît très bien le marché et compare les prix”, témoigne Anne-Sophie Rebboah, présidente de Square’s International, une agence de biens de prestige et d’immobilier de luxe située à Neuilly-sur-Seine.
Les acheteurs négocient davantage. Trop de travaux, pas d’ascenseur, un léger manque de luminosité : de tels défauts peuvent s’avérer rédhibitoires, ils réduisent considérablement le champ des possibles… et le prix. “Pour que le client soit prêt à mettre beaucoup d’argent sans discuter, le bien doit être exceptionnel, situé à une adresse remarquable, disposer une belle vue, d’une terrasse ou d’un jardin, etc. S’ils ont un défaut, les biens sont plus compliqués à vendre aujourd’hui”, convient Nathalie Garcin. Les vendeurs, de leur côté, ne sont souvent pas prêts à faire le deuil d’un certain prix, poursuit Anne-Sophie Rebboah : “certains propriétaires d’hôtels particuliers préfèrent temporiser”.
Armelle Gegaden
Dans une conjoncture économique incertaine, la Côte d’Azur et la Provence font office de valeur refuge pour les Français comme les étrangers fortunés. “Dans le sud de la France, la clientèle est à 50 % française et à 50 % internationale. Les Américains, les Suisses, les Anglais et quelques pays d’Europe du Nord comme la Norvège sont les plus représentés”, constate Emmanuel Garcin, codirigeant d’Émile Garcin Propriétés à la tête des sept agences du Sud, notamment dans le Luberon, dans la Drôme et à Uzès. “Ils se positionnent avec des budgets compris entre 3 et 10 millions d’euros”, ajoute Nathalie Garcin, codirigeante d’Émile Garcin Propriétés. Ces clients sont toujours aussi friands de Saint-Tropez, de Cannes, de Mougins et de toute la Côte d’Azur. Les demandes s’orientent sur les villas modernes, en parfait état, au confort impeccable : climatisation, baies vitrées, accès à la mer ou vue sur elle. Cet intérêt se traduit par des prix souvent en hausse. À Nice, par exemple, selon le dernier baromètre Coldwell Banker, les prix au mètre carré ont grimpé de quasiment 7 % sur l’année, et même de 22 % à Antibes.
Les ventes de propriétés de caractère dans les Alpilles, le Luberon et Les Baux-de-Provence se portent également bien, assure Emmanuel Garcin. La Drôme, le Gard et le Ventoux font office de marché de report pour le triangle d’or du Sud, aux prix plus élevés. “Nous avons de nombreuses demandes, aussi bien pour de jolis mas en campagne que pour des maisons dans de beaux villages comme Uzès, avec jardin et piscine”, rapporte Emmanuel Garcin. Ces zones sont ciblées pour leur quiétude et leur qualité de vie, accessibles en TGV pour une clientèle nationale ou internationale. Après une période euphorique post-covid, les délais de vente et les prix y redeviennent plus raisonnables.
Le luxe immobilier se joue dans les détails. Une cuisine équipée de matériaux nobles, une œuvre d’art soigneusement choisie, autant d’éléments qui peuvent déclencher un coup de cœur chez un acquéreur. Les clients haut de gamme sont à la recherche d’un bien qui porte en lui une histoire, un style de vie. “Je me souviens de ce client qui avait rénové une cuisine de façon fantastique avec des bois précieux. Le coup de cœur d’un acheteur brésilien est venu des éléments de cette cuisine d’un célèbre fabricant belge haut de gamme”, rapporte Ludovic Brabant, directeur commercial adjoint de Varenne Immobilier.
“Il arrive fréquemment qu’une toile ou une œuvre d’art qui ne restera pas forcément dans les lieux, déclenche un achat. Elles donnent au lieu une autre dimension et l’acheteur finit par voir le bien immobilier comme une œuvre d’art à part entière”, note Ludovic Brabant qui commercialise actuellement la maison-atelier du peintre Jean Dubuffet, l’inventeur du concept d’art brut, nichée au bout de l’allée Maintenon, une discrète allée du VIe arrondissement à Paris. Ce bien rare et chargé d’histoire, conçu en 1928 par Auguste et Gustave Perret, architectes de la ville du Havre, est proposé à la vente par Varenne au prix de 12,5 millions d’euros.
Quel que soit le goût, le style ou le détail qui fera mouche, le niveau d’exigence est élevé, à la fois en matière de décoration, de finition et de confort. “Nous constatons une qualité de rénovation de plus en plus haute pour des clients de plus en plus exigeants et prêts à payer le prix. On a moins de négociations sur le prix que sur la qualité des rénovations, qui doit être irréprochable”, conclut Ludovic Brabant.
Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable
La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :
Manque de Transparence
Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.
Complexité Administrative
Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.
Coûts Élevés et Opacité Tarifaire
Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.
En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.