Lorsque l’on vend un appartement ou une maison, il est nécessaire d’effectuer plusieurs diagnostics qui permettent à l’acquéreur de sécuriser son achat immobilier grâce à un bilan complet du bien à vendre. C’est une obligation d’information dont ne peut se dispenser le vendeur.

« Tous les diagnostics immobiliers doivent être fournis au notaire lors de la promesse de vente puis lors de l’acte de vente. L’absence de certains diagnostics entraîne la responsabilité du vendeur qui pourrait être amené à indemniser l’acquéreur si des anomalies qui auraient dû être révélées par les diagnostics sont constatées par l’acquéreur après la vente. Notre rôle est de vérifier la validité des diagnostics. Les évolutions législatives peuvent rendre certains diagnostics obsolètes et la durée de validité varie suivant le diagnostic concerné. Enfin, certains diagnostics ont un champ d’application géographique limité, tel le diagnostic mérule, qui vise à détecter la présence éventuelle d’un champignon lignivore (mangeur de bois) dans la charpente et les menuiseries. Ce dernier est applicable uniquement dans les zones infestées délimitées par arrêté préfectoral, ce qui n’est pas le cas en Moselle », informe Maître Benoît Baillot, notaire à Sarreguemines, qui conseille de s’adresser à son diagnostiqueur pour connaître ses obligations exactes.

Désormais, le dossier de diagnostic technique (DDT) réunit dans un seul document les états que le vendeur doit fournir lors de la mise en vente de son bien. Il peut contenir jusqu’à 11 documents.

Des diagnostics renforcés

Depuis la loi Carrez qui permet de mesurer la surface d’un appartement, les diagnostics se sont diversifiés et renforcés au fil du temps, à l’instar du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sert à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre du logement.

« Sa durée de validité est de 10 ans sauf s’il a été effectué avant le 1^er avril 2023, car les méthodes de calcul ont changé », explique Maître Baillot. Les biens classés E (depuis le 1^er janvier 2025), F et G, doivent aussi faire l’objet d’un audit énergétique qui donne des préconisations pour améliorer son classement énergétique et une estimation du coût des travaux.

« Avant 2018, le DPE avait un seul rôle informatif, depuis, la loi prévoit que le résultat du diagnostic est opposable. Des vendeurs ont pu se voir condamnés à indemniser l’acquéreur lorsque la consommation d’énergie était plus forte que prévue », informe Maître Baillot.

Des différences selon l’ancienneté, la localisation, le type de chauffage…

L’ancienneté du bien implique certains diagnostics obligatoires. C’est le cas du diagnostic plomb, valable un an si du plomb a été révélé, qui concerne les immeubles d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1949. Quant au diagnostic amiante, il concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Si aucune trace d’amiante n’est détectée, sa durée de validité est illimitée. « En revanche, si le diagnostic a été réalisé avant le 1^er avril 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en l’absence d’amiante », précise Maître Baillot.

Les diagnostics électricité et gaz concernent les biens dont l’installation électrique et/ou de gaz date de plus de 15 ans, et sont valables trois ans. Les diagnostics termites et mérule sont applicables dans les zones délimitées par la Préfecture et valables six mois. Celui de l’assainissement non collectif, opéré par un service public, concerne les maisons non raccordées au tout-à-l’égout. Le diagnostic n’est pas obligatoire pour les biens raccordés au réseau public mais des situations délicates peuvent survenir pour des raccordements non conformes, prévient Maître Baillot : « C’est le cas lorsque le raccordement transite par la fosse septique. L’acquéreur doit se mettre en conformité et bien souvent se retourne contre le vendeur. »

L’état des risques naturels et technologiques (état des risques et pollutions), valable six mois, concerne tout type d’immeuble. Enfin, depuis 2020, les terrains situés dans une zone constructible, en zone argileuse (aléa moyen ou fort), doivent faire l’objet d’une étude de sol, nonobstant l’absence d’intention de construire de l’acquéreur.

Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.