« Les feux sont au vert, les taux de crédit rebaissent. Cela repart au niveau des transactions sur le 1er trimestre 2024 », s’est félicité Florent Gignoux, codirigeant des agences Gix Immobilier (Grenoble, Saint-Ismier) lors de la présentation des chiffres 2023 de l’Observatoire des notaires de l’Isère.
Ce frémissement de la demande, Maître Stanislas Dufresne, président de la chambre des notaires, en avait déjà fait état en introduction.
Coup d’arrêt brutal
Cependant, notaires et agents immobiliers l’assurent : la dynamique du marché va difficilement retrouver le niveau historique atteint en 2021. Le coup d’arrêt a été brutal en 2023.
À Grenoble, il fait quasiment écho à celui enregistré sur le département avec une baisse des transactions de - 22 % pour les appartements (contre – 21 % en Isère) et – 25 % sur les rares maisons vendues.
« Mais le fait marquant de 2023 est l’évolution de la typologie des biens vendus », souligne Maître Clément Dubreuil, notaire.
La part des petites surfaces est en effet passée de 31 à 35 % des appartements vendus en 2023, et leur prix s’est fortement contracté (- 7 % pour les studios).
Des investisseurs moins présents
« À l’inverse, la part des T4 est passée de 26 à 22 %, alors que leur prix s’est accru de + 3,4 % », note Me Clément Dubreuil qui craint une désaffection des investisseurs du marché grenoblois.
Coût des travaux d’amélioration énergétique, hausse de la taxe foncière en 2023, « qui représente 15 jours de loyer sur l’année »… leurs charges augmentent.
« Et ils commencent à sérieusement douter des performances de leur investissement. Cette perte d’attractivité risque de générer une baisse des prix plus nette en 2024 », avance-t-il.
Effet yo-yo
Globalement, ils ont plutôt bien résisté à Grenoble. La ville-centre a en effet enregistré une hausse des prix de + 0,8 % en 2023 pour les appartements anciens (contre + 4,6 % en 2022).
Parmi les quartiers les plus prisés, seule l’Île Verte a progressé (+ 2,2 %) avec un m² médian à 3 180 €. Sur d’autres, changement de tendance.
Avec un mètre carré à 2 090 €, le prix médian des appartements anciens aux Eaux-Claires a chuté de – 6,2 %, contre + 8,4 % en 2022.
C’est d’ailleurs la plus forte baisse enregistrée sur Grenoble. Et cet effet yo-yo se retrouve sur les Grands Boulevards (- 2,6 % en 2023 ; + 5,4 % en 2022), à la Capuche (- 1,8 % en 2023 ; + 5,4 % en 2022) ou sur Alliés-Alpins (- 0,3 % en 2023 ; + 10,1 % en 2022).
Un marché un peu fou
Côté agglomération, les prix de l’habitat collectif ancien ont encore augmenté de + 4, 5 % au nord et de + 2,7 % au sud, après une hausse de respectivement + 2,9 % et + 5,4 % en 2022.
Mais ces chiffres cachent des réalités bien différentes selon les communes. Ainsi, au sud, Claix caracole en tête en terme de prix (3 340 € le m²) et de hausse (+ 7 %), alors qu’à Vif, le prix du mètre carré a baissé de - 6,3 %.
Même situation très contrastée au nord de l’agglomération avec un prix médian qui a augmenté de + 3,8 % à Seyssins et de + 1,1 % au Fontanil-Cornillon, deux communes affichant le prix médian le plus élevé du secteur (3 300 € le mètre carré).
Un marché « bizarre »
Dans le même temps, Fontaine et Sassenage ont enregistré une baisse du prix médian de respectivement - 2,6 % et – 2,1 %.
« Les chiffres sont très disparates cette année. Le marché a été plutôt bizarre en 2023 et l’analyse est difficile », conclut Me Clément Dubreuil. Il invite d’ailleurs à prendre ces chiffres avec prudence.
Des situations différentes selon les communes
Le conseil vaut aussi pour les maisons anciennes. Selon l’Observatoire, leur prix a baissé de - 13,9 % à Grenoble en 2023.
Saint-Égrève a enregistré en revanche la plus forte augmentation de valeur de l’agglomération (+ 12,7 %) avec un prix médian à 414 600 € et Seyssins le prix médian le plus fort (490 900 €, soit + 3,3 %).
Sa commune voisine, Seyssinet-Pariset, accuse, quant à elle, la plus forte baisse (- 13,3 %). Allez comprendre…
Top 10 des communes iséroises les plus chères en 2023
Selon l’Observatoire des notaires de l’Isère, les 10 communes qui ont enregistré en 2023 les prix médians au m² les plus élevés pour les appartements anciens sont toutes situées en Sud-Isère, Huez et les 2 Alpes caracolant comme toujours en tête.
- Huez : 7 160 €/m² (+ 18,4 %)
- Les 2 Alpes : 5 190 €/m² (+ 7,9 %)
- Saint-Ismier : 4 490 €/m² (+ 4,2 %)
- Montbonnot-Saint-Martin : 4 180 €/m² (+ 2,6 %)
- Oz-en-Oisans : 3 990 €/m² (non communiqué)
- Autrans-Méaudre-en-Vercors : 3 570 €/m² (+ 14,2 %)
- Villard-de-Lans : 3 570 €/m² (+ 4,4 %)
- Saint-Martin-d’Uriage : 3 550 €/m² (+ 1,4 %)
- Auris : 3 540 €/m² (+ 4,4 %)
- Meylan : 3 480 €/m² (+ 3,3 %)
Côté maisons anciennes, le constat est presque identique. Seule une ville du Nord-Isère, Seyssuel, arrive en 10e position.
Et ce, derrière Saint-Ismier en première position des prix médians les plus élevés du département, puis Meylan, Montbonnot-Saint-Martin, Saint-Martin-d’Uriage, Seyssins, Crolles, Claix, Villard-de-Lans et enfin Saint-Égrève.
Et toutes enregistrent des hausses, à l’exception de Villard-de-Lans (- 16,8 %).
Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable
La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :
Manque de Transparence
Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.
Complexité Administrative
Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.
Coûts Élevés et Opacité Tarifaire
Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.
En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.