Quels points de vigilance avez-vous lors de la vente d’un bien atypique (local industriel, ancienne église, gare…) transformé en loft, penthouse ou en tout autre local à usage d’habitation ?
« Chez un notaire, chaque dossier est atypique et exige un examen attentif de la situation et des pièces fournies, au-delà même de tout changement de destination qui ne sera pas forcément la seule complexité du dossier. Obligatoire depuis 2007 pour transformer un bien en lui donnant un usage d’habitation, le changement de destination relève du code de l’urbanisme. En cas de simple réaménagement intérieur, le bien a pu être transformé sur la base d’une simple autorisation d’urbanisme après dépôt d’une déclaration préalable en mairie. En revanche, si cet aménagement intérieur s’est accompagné de travaux sur la façade ou sur la structure du bâtiment, un permis de construire doit avoir été obtenu au préalable, le changement de destination étant alors autorisé en même temps que les travaux. Enfin, si le bien transformé dépendait précédemment du domaine public, – une école par exemple –, une procédure de déclassement aura été diligentée par la collectivité avant de s’engager dans la vente. La collectivité aura pris soin de constater la désaffectation du bien, de prononcer le déclassement du domaine public puis, dans un second temps, d’autoriser la vente. »
« Contrat d’amodiation »
Y-a-t-il des cas où le changement de destination est interdit ?
« Oui, dans les cœurs de villes ou les villages, les commerces situés au rez-de-chaussée des immeubles ne peuvent pas toujours être transformés en habitation, lorsqu’ils sont par exemple classés dans une zone de linéaire d’activité renforcée dans le plan local d’urbanisme (PLU). Parfois, le changement de destination est autorisé, mais s’avère en pratique irréalisable du fait de l’obligation imposée par la collectivité de réaliser un certain nombre de places de stationnement par logement créé. À défaut de pouvoir, il faut justifier d’un “contrat d’amodiation” dans un parking public à proximité (contrat de location de longue durée qui sera transmis à l’acquéreur lors de la vente). À proximité des stations de transports en commun, le propriétaire pourra être dispensé de cette obligation. »
Identifier les risques
Que faire pour la revente si le changement de destination n’a pas été fait ?
« On peut essayer de régulariser la situation a posteriori et prévoir l’obtention des autorisations nécessaires en condition suspensive dans la promesse de vente. Mais il n’y a pas que ce volet urbanistique. Dans une copropriété, tout changement de destination non autorisé dans le règlement de copropriété ou toute construction nouvelle (comme une surélévation pour créer un appartement sur le toit) doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Un simple accord écrit des autres copropriétaires ne suffit pas. Pour la vente d’un bien atypique, ou disons plutôt dans le cas d’une situation atypique, le meilleur conseil à donner au vendeur est d’apporter son dossier au notaire avant la mise en vente pour faire le point et identifier les risques. Le potentiel acheteur doit connaître dès le départ la situation. Il pourra alors choisir d’acquérir le bien en connaissance de cause. »
Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable
La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :
Manque de Transparence
Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.
Complexité Administrative
Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.
Coûts Élevés et Opacité Tarifaire
Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.
En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.