Cette stabilisation après la dégringolade de 2023 s’explique selon Renaud Grégoire par la nature du marché immobilier belge. « Notre marché est principalement aux mains de propriétaires qui habitent leur propre bien. Ce ne sont pas des gens qui vendent et qui achètent pour des raisons économiques. La plupart, s’ils ne doivent pas vendre, ils ne vendent pas. Or les 15 % qui ont déserté le marché en 2023, c’étaient principalement des investisseurs. »

L’effet de la baisse des droits d’enregistrement

C’est en Wallonie que la diminution des ventes en un an reste la plus marquée (-1 %). Un léger retard sur la Flandre (-0,7 %) et Bruxelles (+ 0,3 %) probablement lié à la décision du nouveau gouvernement wallon de baisser les droits d’enregistrement de 12,5 à 3 % dès 2025. Des droits qui ont également diminué en Flandre, mais de façon beaucoup plus modérée (de 3 à 2 %).

C’est en Flandre que le volume d’actes de vente dans le secteur de l’immobilier est le plus important :

Trois provinces flamandes (Anvers, Flandre orientale et occidentale) enregistrent à elles seules 45 % des ventes :

Aux côtés de la province du Luxembourg, le Brabant wallon est la province wallonne où le recul est le plus net (-5,6 %). Et « s‘il y a bien une province qui va sans doute davantage profiter des droits d’enregistrement à 3 %, c’est le Brabant wallon. Pour acheter un appartement ou une maison à La Hulpe ou Waterloo, on est dans des montants de droits d’enregistrement beaucoup plus intéressants en 2025 qu’en 2024. Il est probable qu’il y ait eu un effet de ralentissement sur le marché en deuxième moitié d’année 2024. »

Une relance à prévoir ?

Depuis le 1er janvier, la baisse des droits d’enregistrement augmente la fréquentation des études de notaire. « On passe beaucoup plus d’actes que durant un mois de janvier normal, remarque Renaud Grégoire. Avant, la plupart des gens s’occupaient plutôt des soldes et de digérer la dinde que d’aller acheter leur maison. On s’attend donc à des mois de janvier et février avec davantage de ventes. »

Reste à voir si cette mesure phare du gouvernement wallon permettra de redresser à plus long terme le niveau d’activité du marché immobilier. « Notre sentiment, c’est que ce sera le cas. Mais ce marché est un élément à part entière de l’économie en général, dont on ne peut pas dire que les indicateurs soient florissants.« 

Le neuf en berne

C’est l’autre grand enseignement de ce baromètre : en cinq ans, la part de constructions neuves dans le total des biens vendus en Belgique a pratiquement été divisée par deux. Alors que 22 % des ventes concernaient un appartement neuf en 2019, le chiffre est de 11,6 % pour 2024. En cause notamment, le départ des investisseurs qui réduit fortement la demande. « Il n’y a plus d’investisseurs sur le marché depuis 2023 et donc les promoteurs tardent à sortir des projets, note Renaud Grégoire. Le marché est très compliqué : la demande n’est pas là et tous les coûts ont augmenté, notamment le coût de l’argent. »

Tous ces éléments auraient donc « vraiment donné un coup de froid » au marché du neuf, sur lequel le maintien d’une offre suffisante est pourtant nécessaire pour éviter la mise sous pression des prix et répondre à la demande des locataires. La baisse des droits d’enregistrement ne devrait pas améliorer la situation en 2025. « Cela va encourager les gens à aller vers des achats de biens d’occasion. Si aucune mesure n’est prise, le neuf risque donc de pâtir, d’une part, de la conjoncture économique, et d’autre part des taux d’intérêt plus élevés pour emprunter, de la frilosité des investisseurs et de la réduction des droits d’enregistrement.« 

Les prix stagnent

À la lecture du baromètre de la Fednot, on apprend également que le prix de vente moyen en Wallonie a baissé ces douze derniers mois. Une maison d’habitation s’y négociait à 238 691 € en 2024, contre 240 649 € en 2023 (-0,8 %). Le tarif moyen d’un appartement, de 198 531 € contre 199 130 € un an plus tôt, suit la même tendance (-0,3 %). Les prix ont par contre légèrement augmenté en Flandre (+ 2,5 % pour les maisons, + 2,2 % pour les appartements) et à Bruxelles (+ 1,4 % pour les maisons, + 3,7 % pour les appartements). Mais « si on inclut l’inflation (qui était de 3,14 % en 2024 selon Statbel, ndlr), les prix ont diminué partout« , note Renaud Grégoire. Inflation prise en compte, une maison sur notre territoire a donc coûté 0,8 % de moins qu’en 2023, et un appartement 0,5 % de moins.

En Wallonie, c’est sans surprise dans le Brabant wallon que le prix moyen d’une maison (417 128 €) ou d’un appartement (265 088 €) demeure le plus élevé. Le Hainaut reste la province la plus abordable, malgré une forte augmentation du prix de l’appartement (+ 4 %). Une maison s’y vend en moyenne à 196 536 €, un appartement à 171 369 €.

« Un regain de dynamisme en 2024 » selon Immoweb et Belfius

Immoweb et Belfius publient ce jeudi également leur indice des prix de janvier 2025. Selon les deux groupes privés, l’année 2024 a été marquée « par un regain de dynamisme sur le marché immobilier belge ». Outre une hausse des prix de 2 %, la baisse des taux d’intérêt « aurait permis aux ménages belges de récupérer 5m² de pouvoir d’achat immobilier ».

Quant à 2025, Immoweb et Belfius s’attendent à « une légère hausse des prix immobiliers par rapport à 2024 », et donc une poursuite de la reprise du marché. La demande devrait également être au rendez-vous, notamment en raison de l’indexation automatique des salaires et de la réduction des droits d’enregistrement.

Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable

La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :

Manque de Transparence

Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.

Complexité Administrative

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.

Coûts Élevés et Opacité Tarifaire

Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.

En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.