Près de 70% des transactions sont réalisées par le biais d’un agent immobilier, un professionnel qui touche bien évidemment une rémunération. Celle-ci est communément nommée «frais d’agence».
Ces honoraires sont dégressifs et compris entre 3 et 10% du prix de la vente. Ils doivent être clairement affichés que l’on passe par une agence physique ou dématérialisée.
Mais saviez-vous que selon le libellé de l’annonce, ces frais peuvent entrer ou non dans le calcul de la facture que vous devrez régler au notaire. Lors de la vente d’un studio estimé 100.000 euros, l’annonce précise que les frais, de 5% par exemple, seront à la charge du vendeur ou de l’acheteur.
Dans le premier cas, l’acheteur règle 105.000 euros au vendeur, qui reversera 5.000 euros à l’agence. Dans le second cas, les frais sont à la charge de l’acheteur : celui-ci réglera 100.000 euros au vendeur et 5.000 euros à l’agence.
Dans un cas comme dans l’autre, l’acheteur se doit de régler lui-même les frais, mais cette différence a une incidence financière. Dans le cas de frais à la charge de l’acheteur, le notaire calcule les droits de mutation sur la base de 100.000 euros prix net, qui représenteront 9.000 euros.
Dans le cas de frais à la charge du vendeur, l’officier ministériel les calculera sur la base de 105.000 euros, frais d’agence ou honoraires d’agence inclus. Ils s’élèveront à 9.400 euros.
Bon à savoir : il est inutile de demander à modifier cette répartition, cela n’est plus possible depuis 2017. Seule option pour échapper aux frais, la transaction entre particuliers !
La rémunération de l’agent immobilier, comme les émoluments de l’officier ministériel, représente un budget non négligeable qui n’est pas compris dans le coût du crédit immobilier.
Il est par conséquent conseillé de les financer en piochant dans son épargne. Avoir ce matelas financier est devenu indispensable pour obtenir un prêt.
2) Préférer la caution à l’hypothèque
Lorsque vous empruntez, la banque s’assure que, en cas de défaillance de votre part, le prêt sera remboursé. Pour cela, elle vous demandera de prendre soit une hypothèque soit une caution ou une garantie auprès d’un organisme financier.
«La mise en place d’une hypothèque légale, contrairement à la caution, nécessite la rédaction d’un acte notarié engendrant des frais supplémentaires», explique Antonio Carneiro, directeur du développement du Pôle immobilier d’Empruntis.
Ainsi, pour l’achat d’une maison de 350.000 euros financé par un prêt de 290.000 euros, en optant pour l’hypothèque vous réglerez 27.499 euros de frais de notaire, contre 26.066 euros avec une garantie bancaire, soit une économie de 1.433 euros. «Le coût de la caution peut varier entre l’offre de Crédit logement, ou tout autre organisme de caution, et l’hypothèque légale.
Cela dépend de chaque dossier de crédit», précise-t-il. En revanche, si vous remboursez le crédit avant le terme, l’établissement vous restituera une petite partie de la garantie bancaire. Contrairement à l’hypothèque qui ne vous rétrocèdera rien et pour laquelle vous débourserez des frais supplémentaires de mainlevée.
3) Déduire le mobilier de la base taxable
Lorsque le vendeur décide de laisser dans la maison ou dans l’appartement une partie du mobilier, sa valeur viendra en déduction du prix de vente pour le calcul des frais de notaire.
Ainsi, pour l’achat d’une maison de 350.000 euros financée par un prêt de 290.000 euros avec une garantie hypothèque, comprenant 10.000 euros de mobilier par exemple, vous réglerez 26.909 euros de frais, au lieu de 27.499 euros sans déduction du mobilier. Vous économiserez ainsi 590 euros.
L’ensemble des meubles meublants sont concernés, c’est-à-dire tous ceux qui peuvent être déplacés : tables, chaises, canapés, lits, armoires, meubles de cuisine et électroménager ou bibliothèques démontables.
En revanche, tout ce qui est scellé au sol ou au mur (baignoire, bibliothèque, cheminée, boiseries, statue, fontaine…) n’entre pas dans cette liste. Attention, la déduction tient compte de leur ancienneté. L’électroménager, par exemple, a une durée de vie assez courte et perd 10 à 20% de sa valeur par an.
4) Acheter un logement neuf
Si vous achetez un logement dans le neuf, les frais de notaire seront bien moins élevés. Ils sont compris entre 2 et 3% du prix de vente.
Cependant, soyez vigilant : un logement qui aura été occupé un ou deux ans seulement ne vous permettra pas de profiter de cet allégement. Par «neuf», il faut comprendre un logement vendu en Vefa (vente en état futur d’achèvement) ou un logement construit depuis moins de cinq ans et qui n’a jamais été occupé.
L’économie que vous réalisez provient du taux de la taxe de publicité foncière qui est de 0,711% pour un achat dans le neuf, contre 5,81% pour un achat dans l’ancien.
Ainsi, vous réglerez 11.575 euros de frais en achetant un appartement en Vefa, dont le prix est fixé à 350.000 euros (avec un emprunt de 290.000 euros et une prise d’hypothèque), contre 27.500 euros pour un achat dans l’ancien.
Et si vous optez pour une garantie bancaire à la place d’une hypothèque, vous ne devrez plus que 7.900 euros au titre des «frais de notaire».
Négocier la rémunération du notaire
Le notaire peut faire un geste et consentir une réduction pouvant atteindre 20% sur la part du montant de la transaction supérieure à 100.000 euros. Par exemple, pour un achat de 350.000 euros, si vous avez la chance que le notaire accorde la remise de 20% sur sa rémunération, vous ferez une économie de 479,40 euros.
Précisément : 350.000 – 100.000 euros = 250.000 euros.
Sur cette somme, les honoraires du professionnel de 0,799% représentent 1.997,50 euros hors taxes et 2.397 euros toutes taxes comprises (TTC). La réduction de 20% calculée sur le total des honoraires s’élève ainsi à 479,40 euros. Aussi, n’hésitez pas à demander à votre notaire s’il pratique cette remise, car ce geste n’est pas systématique.
Bon à savoir : dans le cas où l’officier ministériel l’accorderait à un client, il serait alors dans l’obligation de le consentir à toute sa clientèle.
| Tranche de prix | Taux applicable (hors taxes) |
|---|---|
| De 0 à 6.500 € | 3,870 % |
| De 6.500 à 17.000 € | 1,596 % |
| De 17.000 à 60.000 € | 1,064 % |
| Plus de 60.000 € | 0,799 % |
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.