Les droits de succession figurent parmi les impôts les plus impopulaires en France. D’après un sondage OpinionWay de juin 2024, près de trois Français sur quatre les jugent excessifs. Le montant de ces droits est déterminé à partir de la déclaration de succession, que les héritiers doivent déposer auprès du centre des finances publiques compétent dans les six mois suivant le décès. En cas de retard, des intérêts sont appliqués. Toutefois, si la succession comporte des biens immobiliers destinés à la vente, les héritiers peuvent différer le dépôt de cette déclaration jusqu’à la conclusion de la transaction, et se contenter, en attendant, de verser un acompte, dont le montant est défini pour se rapprocher le plus possible des frais de succession finaux. « Lorsque l’acompte est inférieur au montant réel des droits de succession, seule la quote-part versée hors délai est soumise à des pénalités de retard », précise Françoise Cadène, Vice-Présidente de la Chambre des Notaires de l’Hérault.
Verser cette avance, c’est ce qu’ont fait Delphine et Laurence. À la suite du décès de leur mère, en septembre 2023, ces deux sœurs ont hérité d’un patrimoine comprenant, entre autres, trois biens immobiliers : un appartement de 70 mètres carrés, situé à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), estimé à environ 580 000 euros, et deux autres de 30 mètres carrés, situés tous deux en région parisienne, et évalués à environ 110 000 euros chacun.
Ces estimations, établies entre octobre et décembre 2023 par plusieurs agences immobilières, ont servi de base de calcul pour le versement, en mars 2024, d’un acompte de 68 433 euros à l’administration fiscale. Cependant, ces trois biens ont été cédés à des prix inférieurs aux estimations : 500 000 euros pour le plus grand des trois appartements et 95 000 euros pour chacun des deux autres. Cette différence a permis de réviser les droits de succession à la baisse. « Une vente réalisée à un prix inférieur aux estimations initiales peut justifier le remboursement d’une partie des sommes versées au titre de l’acompte », souligne Maître Cadène.
Une fois les ventes conclues, les héritières ont déposé une déclaration de succession actualisée en septembre 2024, accompagnée d’une demande de remboursement pour le trop-versé. Trois mois plus tard, en décembre 2024, un remboursement de 24 000 euros leur a été accordé, réduisant ainsi les droits de succession à la somme de 44 433 euros. « Il est essentiel de bien respecter le calendrier fixé par l’administration fiscale, rappelle la Vice-Présidente de la Chambre des Notaires de l’Hérault. Les pénalités de retards sont de 0,20% par mois de retard, avec une majoration de 10% à partir du 13e mois et de 40% en cas de non dépôt dans les 90 jours suivant une mise en demeure de l’administration fiscale. »
Qui plus est aujourd’hui. Par le passé, lorsque le marché immobilier souffrait d’une conjoncture défavorable, l’administration fiscale a pu se montrer compréhensive, observe la notaire. « Ces derniers mois, face à un marché immobilier ralenti et une baisse des recettes fiscales, l’administration fiscale, qui pouvait accorder jusqu’alors des remises gracieuses de pénalités sur justificatifs, a décidé que c’était terminé », prévient la Vice-Présidente de la Chambre des Notaires de l’Hérault.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.