Argent, maison, parts sociales… La donation est un acte par lequel une personne transmet de son vivant la propriété d’un bien à une autre. Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans payer de droits de donation, tous les 15 ans. Autrement dit, un couple peut transmettre 200 000 euros à chacun de ses héritiers directs en exonération de droits. Il n’est pas rare que les parents s’appuient sur ce mécanisme pour transmettre un bien immobilier à leurs enfants (résidence principale, de vacances…) ou pour les aider à réaliser leur première acquisition, via le don d’une somme d’argent. Mais ces donateurs doivent éviter certains pièges, au risque de complexifier leur succession.
Le premier piège, c’est la donation hors part successorale, au cours de laquelle un parent peut avantager un de ses héritiers et concéder une donation sans que celle-ci n’ait de conséquence sur sa future part d’héritage. Comme les autres, cette donation sera prise en compte au moment de la succession. Dans ce cas, « il faut veiller à ce que cette donation ne porte pas atteinte à la réserve héréditaire, c’est-à-dire qu’elle n’empiète pas sur les droits réservés aux héritiers réservataires« , indique Olivier Jamet, notaire à Neuilly-sur-Seine. À défaut, les héritiers lésés pourront, à l’ouverture de la succession, exercer une action en réduction pour rééquilibrer le partage du patrimoine du défunt. Et demander à l’héritier avantagé une indemnisation égale à la part de réserve dont ils ont été privés.
Autre situation risquée : lorsqu’un bien transmis par des parents prend de la valeur entre le moment de la donation et celui du décès du donateur, donc du partage de l’héritage. « La Cour de Cassation peut requalifier cette donation simple et considérer que les enfants sont en indivision. Ce sera donc la valeur du bien au jour du décès qui sera prise en compte lors de l’ouverture de l’héritage et rapportée à la succession pour calculer la part de chaque héritier« , indique Olivier Jamet. Cette spécificité est la source de la majorité des contentieux successoraux. Si la valeur du bien donné a augmenté ou diminué, « cela peut créer des inégalités voire des conflits entre les différents héritiers« , explique le notaire.
La « donation-partage » permet d’éviter ces complications, dans la mesure où elle fige la valeur du bien non pas le jour du décès du donataire (comme c’est le cas pour la donation simple) mais le jour de la donation. Dans ce cas, les plus-values ou moins-values affectant le bien au fil des années ne profitent ou n’incombent donc à aucun héritier. Les fluctuations du marché n’ont alors aucune conséquence sur l’héritage, puisque le bien cédé n’est pas rapporté à la succession pour calculer la part de chaque héritier. C’est une donation plus « stable » : il n’y a pas de risque qu’un enfant doive de l’argent à un autre parce que le bien dont il a hérité a pris beaucoup de valeur, par exemple.
Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable
La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :
Manque de Transparence
Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.
Complexité Administrative
Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.
Coûts Élevés et Opacité Tarifaire
Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.
En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.