La prise de conscience par les notaires des enjeux écologiques ne date pas d’hier. Dès 1994, la profession avait déjà compris que « la protection de l’environnement était un enjeu pour nos sociétés et que cette question était liée aux activités humaines », relate Marie-Hélène Pero, présidente du 120e Congrès des notaires de France, qui se déroulera à Bordeaux du 25 au 27 septembre 2024 sur le thème de l’urbanisme durable. Depuis, les questions de sobriété foncière (congrès de 2008), d’équilibre des territoires et de végétalisation des villes (congrès de 2018) n’ont cessé de l’interpeller. « Si la prise de conscience est bien là, il reste encore beaucoup de chemin à parcourir et certains concepts juridiques ont besoin d’être adaptés pour atteindre l’objectif d’urbanisme durable », poursuit Marie-Hélène Pero. A cet effet, douze propositions « pragmatiques », fruit du travail de trois commissions « Anticiper », « Convaincre » et « Réaliser » seront présentées, discutées et soumises au vote des notaires réunis à Bordeaux.

Recul du trait de côte

La première commission s’est notamment intéressée à la législation concernant le recul du trait de côte. Si la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a posé « les premiers jalons d’une politique d’adaptation des territoires aux évolutions du littoral », les outils mis en place concernent essentiellement les nouvelles constructions, notent les rapporteurs. « La situation des bâtiments existants est peu abordée ». Aussi, envisagent-ils d’anticiper l’intégration de la propriété dans le domaine public maritime en offrant la possibilité, pour les biens concernés par le « droit de préemption recul du trait de côte », d’une préemption ou d’un délaissement portant uniquement sur le sol et le tréfonds. Le propriétaire conserverait les bâtiments aussi longtemps que l’érosion le permettra.

Par ailleurs, le Congrès veut aller plus loin en matière d’information de l’acquéreur d’un bien sur l’état des risques et pollutions. Cet état, qui doit être annexé à l’acte notarié, porte sur les plans de prévention des risques et les zonages, « mais il n’informe pas, ou si peu, sur l’état réel des risques auxquels un bien est exposé ». Les notaires entendent donc améliorer l’objet et la qualité de ce document, « en confiant de façon obligatoire [sa] réalisation à un organisme dédié, type cabinet d’urbanisme », agréé à cette fin.

Vers un statut de l’arbre dans le Code civil

Dans le Code civil aujourd’hui, l’arbre n’est abordé « que comme un élément négatif sur lequel il faut agir pour préserver la propriété foncière ». Tout  le monde en convient, sa préservation est aujourd’hui vitale tant les vertus qu’il offre sont nombreuses. Pour renforcer sa protection, les rapporteurs de la première commission proposent de le doter d’un statut dans ce code en le présentant comme « un organisme vivant dont la préservation est d’intérêt général ». Dans le même esprit, ils entendent modifier les servitudes légales du Code civil, pour que la coupe des racines ou l’élagage des branches susceptibles d’attenter à la vie de l’arbre soient subordonnés à la démonstration préalable d’un trouble anormal.

Un régime spécifique pour le proto-aménagement

La deuxième commission a travaillé sur le volet « convaincre les acteurs » et milite pour un régime spécifique du proto-aménagement, cette étape de préparation du foncier (dépollution, démolition…) en vue de son aménagement futur. Ce rôle revient essentiellement aux établissements publics fonciers mais ces derniers ne disposent pas de l’agilité nécessaire pour répondre à leurs missions. « Si les règles ont été écrites pour les travaux de construction ou d’aménagement, elles ne l’ont pas été pour les travaux de proto-aménagement », constatent les rapporteurs. Ils proposent donc de définir cette notion dans le Code de l’urbanisme, de simplifier les procédures d’évaluation environnementale et d’alléger les contraintes administratives qui pèsent sur ces travaux. En cas d’atteinte notable à l’environnement, ils seraient « notamment soumis à un diagnostic préalable d’un inventaire faune-flore proportionné aux enjeux du site ainsi qu’à une identification des zones humides, constituant ainsi l’état initial cristallisé sur une durée de cinq ans. »

L’idée est d’arriver à lever des freins pour libérer les projets et convaincre les parlementaires

Marie-Hélène Pero, présidente du 120e Congrès des notaires de France

Le Congrès souhaite aussi libéraliser l’assiette des autorisations d’urbanisme en proposant de modifier sa définition « afin d’élargir la possibilité de demander des autorisations d’urbanisme sans se cantonner à l’unité foncière », référentiel « qui ne semble plus adapté aux opérations d’aménagement complexes et apparaît aujourd’hui comme un frein à l’urbanisme de transformation ».

Améliorer la compensation environnementale

Autre mesure forte qui mérite d’être revue : la compensation environnementale, que la commission juge « encore trop peu ou mal appliqué[e] » et qui n’est « pas en conformité avec les objectifs qu’elle poursuit d’absence de perte nette et de gain de biodiversité. »

Pour rendre efficace le dispositif, elle suggère notamment de supprimer les droits de préemption lorsqu’un terrain est acquis en vue d’y réaliser une mesure de compensation. Cette exonération ne pourrait toutefois s’appliquer que si le maître d’ouvrage signe une obligation réelle environnementale sur le terrain. La création d’un bail emphytéotique environnemental, calqué sur celui de droit commun, est également envisagée. Ainsi que celle d’un fonds de péréquation à compétence nationale chargé de récolter les fonds permettant de financer les mesures de gestion des aires protégées.

Enfin, les rapporteurs souhaitent étendre et développer le projet urbain partenarial (PUP) – outil de préfinancement des infrastructures nécessaires aux projets urbains – notamment aux « opérations de renaturation et de désartificialisation sur les zones préférentielles de renaturation ». Pour mémoire, la loi Climat et résilience a donné la possibilité aux Scot d’identifier des zones préférentielles pour la renaturation, par la transformation de sols artificialisés en sols non artificialisés.

Rendre le ZAN plus souple

Quant à la dernière commission « Réaliser des projets adaptés aux nouveaux modes de vie », elle entend donner de la souplesse au ZAN pour « faciliter son acceptabilité et favoriser son déploiement sur le territoire ». L’idée serait de mettre en place « un système encadré de réallocation entre collectivités territoriales des droits à artificialiser ouverts jusqu’en 2050 ».

Autres mesures envisagées par cette commission : favoriser la mutation des entrées de ville en quartiers mixtes et durables, passer d’un urbanisme de la construction à un urbanisme de la transformation. Sur ce point, des mesures à la fois prescriptives et incitatives seraient envisagées comme l’interdiction de démolir des bâtiments pour des motifs environnementaux ou la mise en place d’une fiscalité écologique incitative tant pour les porteurs de projets que pour les communes.

Sécuriser l’exécution des autorisations d’urbanisme

Enfin, les rapporteurs veulent faire de l’environnement le socle des projets immobiliers et d’aménagement pour sécuriser les pétitionnaires. Malgré les différentes réformes du contentieux de l’urbanisme, « l’exécution des permis de construire se trouve depuis quelques années fragilisées par […] le droit de l’environnement. La méconnaissance de procédures environnementales ou encore l’atteinte à une espèce protégée « peut par exemple être de nature à vicier une autorisation d’urbanisme ». Il est alors proposé de systématiser « l’exigence d’une notice et ou diagnostic environne­mental » pour toutes les autorisations de construire et de créer « une autorisation de projet unique délivré par le maire et soumise à accord préalable du préfet au titre des législations environnementales ».

Une fois adoptées, ces propositions seront discutées et pourront s’enrichir « de manière interdisciplinaire avec d’autres acteurs (promoteurs, architectes, géomètres, urbanistes, services de l’Etat…) afin d’avoir une vision complète et comprendre nos préoccupations mutuelles… L’idée étant d’arriver à lever des freins pour libérer les projets et convaincre ainsi les parlementaires », conclut Marie-Hélène Pero.

Attention aux Agissements des Notaires : Mise en Garde pour les Consommateurs

Opacité Tarifaire :

Lorsque vous recherchez des informations sur les notaires, soyez conscient de l’opacité tarifaire qui peut entourer leurs services. Les frais facturés par les notaires peuvent varier considérablement d’un professionnel à l’autre, et il est important de demander des devis détaillés avant de vous engager. Méfiez-vous des honoraires excessifs ou des frais cachés qui pourraient alourdir votre facture finale.

Manque de Transparence :

Certains notaires peuvent manquer de transparence dans leurs pratiques, ce qui peut entraîner des malentendus ou des désaccords avec les clients. Assurez-vous de poser toutes les questions nécessaires et de clarifier tous les aspects de votre transaction avant de signer un contrat. Les notaires doivent être des conseillers de confiance, mais il est important de vérifier leurs antécédents et leur réputation.

Vérification des Coordonnées :

Avant de choisir un notaire, assurez-vous de vérifier attentivement leurs coordonnées, y compris leur adresse et leurs informations de contact. Méfiez-vous des sites Web ou des annuaires qui pourraient fournir des informations incorrectes ou obsolètes. Il est préférable de contacter directement le notaire pour confirmer leurs détails et éviter les escroqueries potentielles.

Utilisation d’Annuaires Fiables :

Lors de votre recherche de notaires, privilégiez les annuaires en ligne fiables et bien établis. Évitez les sites Web douteux ou non vérifiés qui pourraient promouvoir des notaires peu scrupuleux ou des pratiques frauduleuses. Faites des recherches approfondies et consultez des sources réputées pour trouver un professionnel qualifié et digne de confiance.

En conclusion, restez vigilant et informé lors de votre recherche de services notariaux. Les consommateurs doivent se méfier de l’opacité tarifaire, du manque de transparence, et vérifier soigneusement les coordonnées des notaires avant de s’engager. En suivant ces conseils de mise en garde, vous pouvez protéger vos intérêts et éviter les problèmes potentiels lors de vos transactions immobilières ou juridiques.