Les notaires réunis en Congrès fin septembre à Bordeaux ont consacré cette année leurs travaux et débats à l’urbanisme durable, et formulé de nombreuses propositions. Les membres de la commission 2 « Convaincre les acteurs » souhaitent par exemple libéraliser l’assiette des autorisations d’urbanisme. A partir d’une présentation à l’aide d’une maquette Lego, les intervenants ont mis en lumière que le concept d’unité foncière, assiette des autorisations d’urbanisme, limite le développement des projets à une parcelle unique. Or l’environnement ignore ces limites. Ils proposent donc que le Code de l’urbanisme permette aux documents de planification urbaine d’autoriser la réalisation de certaines composantes du projet dans un environnement proche.
À LIRE AUSSI
Urbanisme durable : comment les notaires veulent apporter leur pierre à l’édifice
Damien Botteghi, directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) au ministère de la Transition écologique, venu participer aux échanges, estime qu’il « s’agit d’un réel sujet, complexe à traiter ». Il rappelle que depuis la loi 3DS du 21 février 2022, le Code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité de recourir à un permis d’aménager multi-site, c’est-à-dire sur des unités foncières non contiguës, dans le cadre de la mise en œuvre d’une action prévue par une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). « Il est nécessaire de réfléchir sur la planification urbaine », admet-il cependant.
Prudence sur la financiarisation de la compensation environnementale
Autre piste avancée par la commission 2, adapter le régime juridique de la compensation environnementale pour qu’elle prenne son essor. Réagissant à la proposition de mettre en place un fonds de péréquation à compétence nationale chargé de récolter des fonds permettant de financer les mesures de gestion des aires protégées, Damien Botteghi prévient : « Il ne faut pas oublier la question de la réduction des impacts du projet sur l’environnement avant de penser à la compensation [qui n’est que la dernière phase de la séquence ERC pour « éviter-réduire-compenser », NDLR]. Les notaires doivent jouer un rôle dans l’accompagnement des porteurs de projet ».
Les notaires ont imaginé que le débiteur d’une obligation de compensation environnementale puisse verser, à titre exceptionnel, une somme d’argent dans ce fonds pour satisfaire son obligation. « Attention, ce versement ne pourrait avoir lieu qu’à titre subsidiaire et la somme versée ne pourrait pas représenter plus de 40 % du budget alloué au financement des mesures de compensation dont le porteur de projet est débiteur », rassurent les membres de la commission 2.
Une autorisation de projet unique prenant en compte les questions environnementales
La commission 3 « Réaliser des projets adaptés aux nouveaux modes de vie » constate que l’exécution des permis de construire se trouve fragilisée par le droit environnemental. Les notaires imaginent, entre autres, de créer une autorisation de projet unique délivrée par le maire et soumise à accord préalable du préfet au titre des législations environnementales (eau, ICPE, espèces protégées). Dans ce cadre, les délais d’instruction seraient encadrés et garantis. De même, le contenu du dossier serait adapté en fonction des caractéristiques du projet. En amont du dépôt de cette autorisation unique, les notaires souhaitent que le porteur de projet puisse demander un rescrit procédural, délivré par le maire dans un délai de trois mois après l’avis du préfet. Ils considèrent qu’il faudra ensuite organiser et unifier les modes de contestation.
Des propositions saluées par la salle, et par Damien Botteghi pour qui « l’orientation est bonne et stimulante ! ». Cependant, il ajoute : « Si je partage le constat, hybrider les autorisations va prendre du temps. Le chemin, pour répondre à la question de qui décide, est difficile. »
« Avec ou sans la présence de la DHUP au congrès, le taux de conversion des propositions des notaires dans le droit positif est plutôt toujours très bon ! » relèvent des participants enthousiastes, estimant que « les choses vont changer ».
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.