Face à la plus grande crise immobilière depuis deux décennies, les promoteurs immobiliers font preuve de résilience et s’adaptent en attendant un rebond envisagé à horizon 2026.
Après un plongeon significatif de 40 % en 2023 au niveau national comme en Occitanie selon la fédération des promoteurs immobiliers, les promoteurs vivent un exercice 2024 difficile, avec une chute prévisible de 18,5 % des ventes et de 5 % des réservations de logements neufs malgré une évolution positive des taux d’intérêts.
Les ventes en bloc
La profession table sur une reprise en 2026, mais sur de nouvelles bases. « Le segment des ventes en bloc (vendre à un investisseur la totalité du programme immobilier, NDLR), et les résidences gérées soutiennent notre activité« , indique Sébastien Robert, directeur de l’agence Languedoc-Roussillon chez Bouygues Immobilier.
L’étude du cabinet Xerfi confirme cette tendance « plusieurs moteurs essentiels perdurent », à commencer par ceux des ventes en bloc et des marchés des résidences gérées : résidences étudiantes, seniors, coliving ou habitat partagé pour les jeunes actifs (un modèle hybride entre hôtel et colocation). De plus, les besoins en logements « abordables » sont importants eu égard au pouvoir d’achat des ménages.
La diversification
Face à des perspectives de croissance limitées jusqu’en 2026, les promoteurs immobiliers sont invités à se diversifier pour assurer leur survie. Le développement de programmes dans le résidentiel géré est une piste à creuser car il bénéficie d’une demande réelle. Des acteurs tels que Nexity, BNP Paribas Real Estate et Bouygues Immobilier sont déjà en action.
Le défi de l’immobilier durable
Pour rester compétitifs, « les promoteurs doivent redoubler d’efforts pour proposer des constructions plus durables, à commencer par des bâtiments peu énergivores », souligne l’étude du cabinet Xerfi. La construction bas-carbone et la mise en place de filières de construction hors site sont devenues des priorités. Le promoteur montpelliérain Vestia et des investisseurs dont Urbasolar ont créé Wood Building Industry (WBI), dédiée à la construction à ossature bois basée près d’Alès. Ce système de construction hors site permet de décarboner la construction et surtout de maîtriser la qualité et les délais de production de logements notamment.
Le recyclage urbain
Les promoteurs devront s’aligner sur les principes du recyclage urbain en priorisant l’approche bas-carbone et la rénovation. « On assiste à l’évolution du discours des promoteurs sur la question de la rénovation. Ce changement de paradigme est très positif, indique Jean Denat, président de l’association Envirobat qui accompagne les professionnels à trouver des solutions pour tendre vers des bâtiments et des quartiers durables. « Ces derniers parlent de transformer leur métier vers la rénovation du patrimoine dans les villes moyennes ou encore la réhabilitation de quartiers et de friches industrielles… ». La construction sur l’existant, constitue une nouvelle façon d’envisager la production de logements et donc le métier de promoteur immobilier.
Afin de compenser la réduction inéluctable de la construction de logements neufs, dont le volume pourrait diminuer de plus d’un tiers, comment fabriquer de nouveaux logements – neuf ou réhabilités – à partir de l’existant, dans des proportions importantes ?
Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, la France compterait 5,2 millions de passoires énergétiques (classes F et G) sur 30 millions de résidences principales. Des acteurs institutionnels croient au potentiel de régénération dans le tissu existant et s’organisent pour agir à grande échelle en diversifiant leurs compétences, souligne le cabinet-conseil Adéquation en faisant référence aux réflexions de CDC Habitat ou In’li sur la réhabilitation/restructuration de copropriétés en logement locatif intermédiaire (prix inférieur au marché). Nexity-Seeri, Icade-Afterwork, Altarea Cogedim-Histoire & Patrimoine, Bouygues Immobiler-Coverso, etc. sont en ordre de marche sur ce segment. Action Logement et CDC Habitat ont également créé des structures afin de porter ce type d’opérations.
Les friches
Pour atteindre les objectifs fixés dans la loi Climat et résilience, les friches urbaines, industrielles, logistiques, commerciales, militaires permettent également de fabriquer du foncier. « Cela passe par une ingénierie spécifique, des partenariats entre différents types d’opérateurs et des montages innovants, afin de limiter les coûts (dépollution, évictions commerciales, délocalisation…, NDLR) et tenter de trouver l’équilibre économique des opérations », précise Adéquation. Les alliances entre CDC Habitat et le Groupe Frey (2 500 à 5 000 nouveaux logements sur 7 à 8 projets sourcés, et un potentiel estimé à un million de logements dans les 21 plus grandes aires urbaines françaises), ou encore entre Nexity et Carrefour (12 000 logements sur 76 sites notamment à Pérols dans l’Hérault) en sont des exemples concrets. Portée par les objectifs Zéro artificialisation nette et Zéro émission nette, ainsi que par le développement du télétravail, la transformation de bâtiments non résidentiels obsolètes en changeant leur usage en logements bénéficie d’un contexte favorable.
Vers de nouvelle donne concurrentielle
La concurrence évolue vers de nouveaux modèles d’accession, tels que le Bail Réel Solidaire (BRS qui dissocie le foncier du logement) représentant potentiellement 7 % du marché d’ici 2026. Des Offices fonciers solidaires (OFS) se sont créés afin d’assurer le portage du foncier. Des lots sont déjà commercialisés sur des zones tendues comme à Montpellier. Le BRS permet à des ménages, sous conditions de plafond de ressources, d’accéder à un logement en-dessous du prix du marché. Ces ménages ne pourront revendre le logement qu’à un prix de cession encadré, inférieur au prix du marché, et à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources auxquels ils étaient soumis. La future Folie Montpelliéraine « Oasis » (livraison : 2028), portée par le promoteur Sogeprom-Pragma, propose 16 logements en BRS avec l’appui de l’OFS de la Métropole de Montpellier. « Ce dispositif permet de proposer des logements 50 % moins chers que le logement libre. Et cela séduit les familles », souligne Pierre Raymond, directeur régional chez Sogeprom-Pragma Occitanie Méditerranée, lors du lancement de la commercialisation le 30 mai.
En clair, la promotion immobilière en France fait face à des défis majeurs, mais également à des opportunités de transformation. Les acteurs du secteur démarrent une période de restructuration et d’adaptation, en se concentrant sur la diversification, l’innovation durable et une nouvelle donne concurrentielle et d’accès à la propriété. Ceux qui réussiront à s’adapter et changer de paradigme pourraient émerger plus forts.
Le promoteur Altarea s’attaque à l’accession
Afin de sortir de la résilience, le groupe immobilier Altarea a lancé le 22 mai dernier une offre inédite : « Le Nouveau neuf ». Son but : débloquer l’accès à la propriété des primo-accédants. Ce modèle repose sur des logements à coût maîtrisé avec des emprunts aux taux bonifiés, sans dépôt de garantie, sans apport initial, sans frais de notaire et sans intérêts intercalaires. L’acquéreur commence à payer ses mensualités proches d’un loyer qu’au moment de la remise de clés. Sont prévus 1 500 lots sur ce nouveau modèle d’ici la fin 2024. Le groupe vise environ 50 % de la vente de logement neuf au détail en 2025, pour ses marques Cogedim, Woodeum x Pitch Immo. En Occitanie, quelques lots sont déjà proposés dans des opérations lancées dans l’Hérault à Montpellier et Marseillan et en Haute-Garonne à Aussonne. « La crise du logement n’est pas une fatalité, déclare Alain Taravella, président-fondateur d’Altarea. Pour y remédier, il est indispensable de partir des vrais besoins des Français et surtout de leur pouvoir d’achat… Il faut que l’offre résidentielle prenne en compte ces paramètres pour retrouver de l’attractivité. Notre objectif est ainsi simple : permettre aux primo-accédants… de devenir propriétaires pour quasiment le prix d’un loyer. » Le groupe immobilier a levé les freins qui empêchent d’acheter : prix des logements, apport personnel, crédit trop cher, gestion des périodes de transition entre la location et l’acquisition… Pour cela, il a travaillé sur la réduction du coût au m² et du prix unitaire du logement tout en maintenant la qualité et les objectifs de la Réglementation Environnementale (RE2020) en y associant un montage financier inédit sur le marché (Cogedim Access) avec l’appui d’institutions bancaires, Crédit Agricole IDF et LCL Habitat. L’ensemble de ces mesures permet d’atteindre, avec une partie du prêt en PTZ (prêt à taux zéro), un taux d’intérêt global actualisé, assurances comprises, entre 1,5 et 2 % en fonction de la typologie des clients, selon le groupe immobilier. En plus de ces conditions, aucun apport n’est demandé, ni frais de notaire, ni intérêts intercalaires, permettant ainsi aux clients de n’avoir aucune dépense jusqu’à la remise des clés. À suivre.
Notaires Immobilier : Critique d’une Opacité Préjudiciable
La quête d’un notaire dans le domaine de l’immobilier est souvent un parcours semé d’embûches pour les consommateurs. Au cœur de cette complexité réside une opacité préjudiciable qui entrave la transparence et la confiance dans ce secteur crucial. Voici un aperçu critique des principales problématiques associées aux notaires immobiliers :
Manque de Transparence
Les consommateurs se trouvent confrontés à un manque flagrant de transparence lorsqu’ils recherchent des services notariaux pour leurs transactions immobilières. Les tarifs pratiqués par les notaires restent souvent obscurs, sans véritable justification apparente pour les honoraires demandés. Cette opacité laisse les consommateurs dans l’incertitude quant aux coûts réels des services notariaux, sapant ainsi la confiance du public dans cette profession.
Complexité Administrative
Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier implique une multitude de formalités administratives souvent complexes. Les consommateurs se retrouvent souvent dépassés par la paperasserie et les exigences légales, sans savoir où chercher de l’aide ou des explications claires. Les notaires, en tant qu’experts juridiques, pourraient jouer un rôle crucial dans la simplification de ces processus, mais leur manque de disponibilité et de clarté ajoute à la frustration des consommateurs.
Coûts Élevés et Opacité Tarifaire
Les frais de notaire représentent une part significative des coûts associés à une transaction immobilière. Cependant, les consommateurs ont souvent du mal à comprendre la composition de ces frais et à évaluer si les honoraires demandés sont justifiés. Cette opacité tarifaire permet aux notaires de maintenir des prix élevés sans réelle reddition de comptes, ce qui aggrave le fardeau financier des consommateurs et limite l’accès à la justice immobilière pour certains.
En conclusion, l’opacité qui entoure les services des notaires immobiliers représente un défi majeur pour les consommateurs cherchant à naviguer dans le marché immobilier. Pour restaurer la confiance et favoriser une plus grande accessibilité à la justice immobilière, une transparence accrue et des réformes structurelles sont indispensables dans ce secteur essentiel de notre société.