Le couperet est tombé en février 2024 pour un couple d’acheteurs, 7 ans après qu’il se soit porté acquéreur d’une maison au prix de 750 000 euros. Dans la promesse de vente signée le 10 mars 2017 figure pourtant une condition suspensive sur laquelle ces acheteurs pensent pouvoir s’appuyer lorsqu’ils décident de renoncer à leur achat. Un renoncement motivé par la découverte de l’existence d’un projet de construction sur un terrain voisin. Au programme : un immeuble de quatre étages, composé de 23 logements pourvus de terrasses avec vue directe sur la maison qu’ils venaient de s’engager à acheter et son jardin. Le permis de construire avait été déposé le 29 mars 2017, soit moins de trois semaines après que les acheteurs aient signé la promesse de vente.
Pour rappel, dans un avant-contrat immobilier, donc une promesse ou un compromis de vente, ce type de clause permet de suspendre la transaction à la réalisation d’une ou plusieurs conditions. La condition suspensive la plus répandue étant celle liée à l’obtention d’un crédit immobilier pour financer l’achat du bien. Autre clause incontournable, la condition suspensive d’absence de servitude ou d’utilité publique grevant le bien. Dans la promesse signée par ces acheteurs, la réalisation de la vente était aussi soumise à « l’absence de projet, travaux, vices ou servitudes révélés par les renseignements d’urbanisme, de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire le destinait ou d’augmenter notablement l’investissement de celui-ci de façon imprévisible« .
Certain que cette clause lui permet de renoncer sans frais à la vente, le couple demande la restitution de la somme déjà versée au notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit 37 500 euros, ainsi que des dommages et intérêts. Demande rejetée par la Cour d’appel, qui a considéré que, donnant sur la rue et non sur la parcelle mitoyenne au jardin de la maison, cet immeuble à venir n’avait pas de « conséquence » quant à « l’affectation » de l’achat du couple, « et qu’il résultait des estimations produites par deux agences immobilières que le prix de vente pouvait être de 730 000 euros, en tenant compte du projet immobilier, de sorte que ce dernier n’était pas de nature à déprécier de manière significative la valeur de l’immeuble« .
« Cette clause d’absence de servitude d’urbanisme ne porte que sur la parcelle concernée par l’achat, rappelle Murielle Gamet, notaire associée de Cheuvreux, et non sur les parcelles voisines. Elle ne permet pas de se prémunir du risque de construction d’un immeuble sur une parcelle voisine lorsqu’on achète un bien immobilier. En revanche, nous incitons de plus en plus les acheteurs à préciser, dès le compromis de vente, pourquoi ils achètent ce bien immobilier. Par exemple, à déclarer qu’ils achètent ce bien d’habitation parce qu’il se situe dans un environnement calme, paisible, préservé… En parallèle, si le vendeur a déclaré qu’il n’y avait, à sa connaissance, aucun projet de construction à proximité et que les acheteurs apprennent ensuite qu’il était présent lors d’une réunion publique dans laquelle ce type de projets a été évoqué, alors leur renonciation peut être légitime. »
Pour en revenir à notre couple d’acheteurs, en février dernier, donc, la Cour de cassation a confirmé la décision de la Cour d’appel et l’a condamné à verser aux vendeurs la somme de 75 000 euros, correspondant à la totalité de l’indemnité d’immobilisation. En plus des 37 500 euros déjà consignés chez le notaire, dont ils ne reverront donc jamais la couleur, les acquéreurs ont donc été sommés de verser les 37 500 euros restants aux vendeurs de la maison qu’ils projetaient d’acquérir.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.