Le décès d’un parent est une épreuve douloureuse qui peut aussi être source de conflit pour la fratrie. La répartition du patrimoine du défunt entre les différents héritiers peut engendrer des rancœurs, notamment si la succession n’a pas été préparée en amont. Après un décès, le patrimoine du défunt est en indivision entre les différents héritiers. Les biens qui constituent la succession appartiennent ainsi indistinctement à ces derniers, qui peuvent en profiter. « L’article 815-9 du Code civil précise que, normalement, tout indivisaire peut jouir des biens indivis, mais conformément à leur destination », rappelle Nathalie Couzigou-Suhas, porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris.
Une situation qui peut entraîner des tensions entre les ayants droit, notamment si l’un d’entre eux décide de s’accaparer un bien, comme la résidence principale du défunt. « Il y a plusieurs cas à distinguer, explique Nathalie Couzigou-Suhas. Si l’occupant est un conjoint survivant, la loi lui octroie le droit de rester à vie de manière gratuite dans les biens qui constituent la résidence principale. S’il s’agit d’un partenaire pacsé, il disposera d’un an pour quitter le logement, sauf si le défunt lui en a légué l’usufruit dans le cadre d’un testament. » En revanche, lorsque l’occupant ne peut pas justifier de ce type de liens, il est dans l’obligation de verser une indemnité d’occupation aux autres héritiers.
« L’indemnité d’occupation est calculée en se fondant sur la valeur locative du bien, mais avec un abattement de l’ordre de 20% d’un loyer normal, indique notre notaire. Concrètement, si l’indivision comprend deux frères, dont l’un qui occupe le logement, et que le loyer est évalué à 1 000 euros par mois, on soustrait alors 20%. Le loyer sera donc de 800 euros. Ces 800 euros devront ainsi être versés à l’indivision, qui est composée de l’occupant et de son frère. Donc, en réalité, l’occupant ne devra à son frère que 400 euros par mois ! », précise Maître Couzigou-Suhas.
Mais attention, pour qu’il y ait indemnité d’occupation, il faut que l’un des héritiers occupe privativement du logement et qu’il empêche les autres d’en jouir. « Cela ne fonctionne pas quand l’on se prive volontairement de la jouissance du bien. Je pense notamment aux maisons secondaires, indique Nathalie Couzigou-Suhas. Si j’ai les clés mais que je n’en profite pas parce que je n’aime pas ma belle-sœur et qu’elle a refait toute la décoration, le juge ne pourra pas ordonner à mon frère de me verser une indemnité d’occupation. »
Dans le cas où l’occupant aurait privatisé l’un des biens de l’indivision pour en faire sa résidence principale, il est conseillé d’agir au plus vite. « Avant toute chose, il faut essayer de faire de la médiation, insiste la porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris. S‘il n’y a pas d’accord, il faut quand même que les héritiers non occupants regardent la pendule, parce qu’au bout de 5 ans, les indemnités se prescrivent. C’est-à-dire que si aucun d’entre eux ne prend d’initiative judiciaire pendant 5 ans et un jour à partir de la date du début de l’occupation, l’occupant peut bénéficier de 5 ans de logement gratuit et les autres peuvent s’assoir sur une belle somme. »
Le déblocage d’une telle situation passe alors par une procédure judiciaire. « Il n’y a que le tribunal qui peut ordonner le partage et cela va durer 3 ou 4 ans pour que cette histoire se termine par une vente aux enchères du bien », révèle Nathalie Couzigou-Suhas. Morale de l’histoire ? Mieux vaut prévoir sa succession bien en amont, afin d’éviter le risque que les ayants droit se déchirent dans des procédures longues et onéreuses.
Composition des Frais de Notaire
Lorsque l’on achète ou vend un bien immobilier en France, une partie souvent négligée mais significative du coût total est constituée des frais de notaire. Ces frais, censés couvrir les honoraires du notaire ainsi que les taxes et droits de mutation, peuvent représenter jusqu’à 8% à 10% du prix d’achat du bien.
Opacité et Complexité Tarifaire
Une grande partie de ces frais va aux différents impôts et taxes que l’acheteur doit payer à l’État, tels que les droits de mutation et la taxe de publicité foncière. Cependant, une part importante revient également aux honoraires du notaire lui-même. Ces honoraires, bien que réglementés par l’État, restent souvent élevés et peuvent sembler disproportionnés par rapport aux services réellement rendus.
Manque de Transparence et Inégalités Sociales
De nombreux citoyens se plaignent du manque de transparence et de la complexité des tarifs des notaires. Contrairement à d’autres professionnels, les notaires ne sont pas tenus de fournir un devis détaillé avant d’engager leurs services. Les clients se retrouvent souvent confrontés à des frais imprévus et à des pratiques tarifaires opaques, ce qui alimente un sentiment d’injustice et de méfiance envers la profession.
Impact sur l’Accessibilité au Logement
Les frais de notaire sont souvent critiqués pour leur impact sur l’accessibilité au logement. Dans un marché immobilier déjà tendu, ces frais peuvent constituer un obstacle financier majeur pour les acheteurs, en particulier les primo-accédants et les jeunes ménages. Cette situation renforce les inégalités sociales et territoriales en limitant l’accès à la propriété pour de nombreux citoyens.
Appel à une Réforme du Système
Certaines voix s’élèvent pour réclamer une réforme en profondeur du système des frais de notaire. Ces réformes pourraient inclure une meilleure régulation des tarifs, une plus grande transparence des pratiques tarifaires et une simplification des procédures pour réduire les coûts pour les consommateurs.
Conclusion : Vers une Plus Grande Équité
En conclusion, les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge financière injuste pour les citoyens français. Le manque de transparence, les tarifs élevés et l’impact sur l’accessibilité au logement sont autant de raisons pour lesquelles une réforme du système est nécessaire afin de garantir une plus grande équité et un accès équitable à la propriété pour tous.